Articolo 1130 e 1130 bis: come si completano

L’articolo 1130 disciplina i principali doveri dell’amministratore di condominio. L’articolo 1130 bis, invece, stabilisce come presentare il rendiconto e consentire il controllo della gestione. Le due norme si completano: alla corretta amministrazione deve accompagnarsi una contabilità comprensibile.

Perciò, questa pagina riunisce i testi e la spiegazione di entrambi gli articoli. Inoltre, chiarisce i termini da rispettare, l’accesso ai documenti e il ruolo del revisore e del consiglio di condominio.

Articolo 1130: testo vigente, punti da 1 a 5

«L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;»

Articolo 1130: testo vigente sull’anagrafe condominiale

«6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;»

Articolo 1130: testo vigente, registri e documentazione

«7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;»

Articolo 1130: testo vigente, attestazioni e rendiconto

«9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».

Delibere, servizi comuni e conservazione dell’edificio

L’amministratore deve dare esecuzione alle decisioni dell’assemblea e curare il rispetto del regolamento. Inoltre, organizza l’utilizzo delle parti comuni nell’interesse di tutti. Questo potere non consente di modificare liberamente i diritti dei proprietari.

Rientrano nelle sue attribuzioni la riscossione dei contributi e il pagamento delle spese ordinarie. Tuttavia, i lavori straordinari seguono le regole dell’articolo 1135 c.c. Perciò, la gestione ordinaria va distinta dagli interventi che richiedono una decisione assembleare.

Gli atti conservativi servono a tutelare le parti comuni e a contrastare situazioni pregiudizievoli. Ad esempio, possono comprendere iniziative contro occupazioni o alterazioni illegittime. Quando occorre agire in giudizio, bisogna coordinare queste attribuzioni con l’articolo 1131 sulla rappresentanza del condominio.

Riscossione dei contributi e adempimenti fiscali

La riscossione richiede una gestione tempestiva delle morosità. Inoltre, l’articolo 1129 prevede specifici obblighi per il recupero delle somme dovute, salvo espressa dispensa assembleare. Perciò, un semplice sollecito non esaurisce necessariamente i doveri dell’amministratore.

Le somme ricevute e i pagamenti devono transitare sul conto intestato al condominio. Gli adempimenti fiscali, invece, dipendono dalle operazioni effettuate e dalle disposizioni applicabili. Occorre quindi verificare ritenute, versamenti e dichiarazioni richieste per la singola gestione.

Anagrafe condominiale e quattro registri obbligatori

L’articolo 1130 richiede quattro registri: anagrafe condominiale, verbali delle assemblee, nomina e revoca dell’amministratore, contabilità. Ciascuno svolge una funzione distinta. Perciò, un semplice elenco dei proprietari non sostituisce l’intera documentazione obbligatoria.

Le variazioni dei dati dell’anagrafe devono essere comunicate per iscritto entro sessanta giorni. In caso di informazioni mancanti, l’amministratore invia la richiesta mediante raccomandata. Dopo trenta giorni senza una risposta completa, acquisisce i dati necessari e addebita il costo ai responsabili.

Nel registro di contabilità, invece, ogni movimento va annotato entro trenta giorni dalla sua effettuazione. Inoltre, la documentazione della gestione deve essere conservata e organizzata in modo da consentire i controlli.

Attestazioni e termine di centottanta giorni

Il condomino può chiedere un’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sulle eventuali liti in corso. Questo documento è utile, ad esempio, prima di una compravendita. Tuttavia, il suo contenuto va verificato insieme ai rendiconti e alle delibere pertinenti.

L’amministratore deve inoltre redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per approvarlo entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio. Perciò, la gestione non può restare priva di una rendicontazione periodica. Le conseguenze di eventuali omissioni vanno valutate secondo l’articolo 1129 e le circostanze concrete.

Articolo 1130 bis: testo vigente sul rendiconto

«Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione».

Articolo 1130 bis: testo vigente sul consiglio di condominio

«L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».

I tre elementi del rendiconto condominiale

L’articolo 1130 bis richiede tre elementi: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa. Devono essere letti insieme, perché descrivono aspetti diversi della gestione. Perciò, un elenco delle fatture non esaurisce il rendiconto.

Il registro documenta i movimenti in entrata e in uscita. Il riepilogo, invece, consente di comprendere la situazione finanziaria e patrimoniale. Infine, la nota illustra i rapporti in corso e le questioni pendenti.

Occorre quindi rendere riconoscibili debiti, crediti, disponibilità e fondi. Inoltre, i prospetti devono permettere ai condomini di verificare la gestione e le rispettive posizioni contabili.

Cassa e competenza: il chiarimento della Cassazione

La Cassazione, con la sentenza n. 25446 del 16 settembre 2025, ha chiarito che il rendiconto deve rappresentare sia la cassa sia la competenza. Da un lato, occorre indicare gli incassi e i pagamenti effettivi. Dall’altro, bisogna riportare gli impegni di spesa dell’esercizio, pagati e non pagati.

Inoltre, devono risultare le quote ordinarie e straordinarie previste, deliberate, incassate e non incassate, riferibili all’esercizio. Perciò, il saldo del conto corrente non basta a descrivere la situazione del condominio.

Ad esempio, una fattura relativa all’esercizio può essere ancora da pagare alla sua chiusura. Il debito deve comunque emergere nella rappresentazione della gestione. Allo stesso modo, le quote non versate devono restare riconoscibili come crediti.

Accesso ai documenti e conservazione per dieci anni

I condomini e i titolari dei diritti indicati dalla norma possono consultare i documenti giustificativi di spesa in ogni tempo. Inoltre, possono ottenerne copia sostenendo il relativo costo. L’accesso non è quindi limitato al giorno dell’assemblea.

Per rendere il controllo concreto, è utile formulare una richiesta precisa e concordare le modalità di consultazione. Tuttavia, l’organizzazione dell’accesso non deve trasformarsi in un ostacolo ingiustificato.

Le scritture e i giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla relativa registrazione. Questo termine riguarda la documentazione contabile prevista dall’articolo 1130 bis. Non implica, invece, che ogni documento tecnico o titolo del condominio possa essere eliminato dopo dieci anni.

Revisore e consiglio di condominio

L’assemblea può nominare un revisore in qualsiasi momento, anche per più annualità specificamente identificate. Non occorre quindi attendere la sostituzione dell’amministratore. La maggioranza richiesta è quella prevista per la sua nomina.

Il costo della revisione è ripartito tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà. Inoltre, l’incarico dovrebbe indicare con chiarezza il periodo e le verifiche richieste.

Negli edifici con almeno dodici unità immobiliari, l’assemblea può anche nominare un consiglio composto da almeno tre condomini. Questo organo svolge funzioni consultive e di controllo. Tuttavia, non sostituisce l’amministratore e non assume le competenze decisionali dell’assemblea.

Che cosa fare in caso di omissioni o conti poco chiari

Prima di contestare la gestione, è opportuno chiedere i documenti e individuare le voci problematiche. Inoltre, bisogna distinguere un errore contabile da una spesa non autorizzata o da un criterio di riparto scorretto.

Quando il rendiconto è già stato approvato, occorre verificare tempestivamente i rimedi e i termini dell’articolo 1137 c.c. Per i vizi di annullabilità, il termine ordinario è di trenta giorni, con decorrenza diversa secondo la posizione del condomino. Perciò, una richiesta di chiarimenti non deve far trascurare le scadenze.

Le omissioni dell’amministratore possono inoltre rilevare ai fini della revoca o della responsabilità. Tuttavia, ogni valutazione richiede l’esame dei fatti e delle prove, senza automatismi.

Domande frequenti su 1130 e 1130 bis

Qual è la differenza tra articolo 1130 e 1130 bis?

Il 1130 stabilisce i doveri dell’amministratore. Il 1130 bis, invece, disciplina il rendiconto, l’accesso ai giustificativi, il revisore e il consiglio di condominio.

Quali registri deve tenere l’amministratore?

Sono quattro: anagrafe condominiale, verbali delle assemblee, nomina e revoca dell’amministratore, contabilità. Inoltre, deve conservare la documentazione della gestione.

Entro quando deve essere convocata l’assemblea sul rendiconto?

L’amministratore deve redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per approvarlo entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio.

Il rendiconto può limitarsi ai movimenti bancari?

No. Deve rappresentare anche debiti, crediti, fondi e impegni riferibili all’esercizio. Perciò, occorre considerare sia la cassa sia la competenza.

Posso vedere le fatture prima dell’assemblea?

Sì. La norma consente la consultazione dei giustificativi in ogni tempo. Inoltre, puoi richiederne copia a tue spese.

Per quanto tempo devono essere conservati i documenti contabili?

Le scritture e i giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla relativa registrazione. Tuttavia, altri documenti possono richiedere una conservazione ulteriore.

Altre domande su revisione e controlli

Chi può nominare il revisore della contabilità?

L’assemblea, con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore. La verifica può riguardare anche più annualità specificamente identificate.

Il consiglio di condominio può approvare le spese?

Non sostituisce l’assemblea. Ha funzioni consultive e di controllo, mentre le decisioni devono rispettare le competenze previste dalla legge.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Articolo 1130 c.c., attribuzioni dell’amministratore; articolo 1130 bis c.c., rendiconto condominiale. Norme da coordinare: articoli 1129, 1131, 1135, 1136 e 1137 c.c.; articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Pronuncia richiamata: Cassazione civile, sezione II, sentenza 16 settembre 2025, n. 25446.

Approfondimento informativo. La valutazione di una controversia richiede l’esame dei documenti e delle circostanze del caso concreto.

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Piero Antonio Esposito

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