Le infiltrazioni d’acqua negli edifici condominiali rappresentano una delle cause più frequenti di controversie tra proprietari, conduttori e amministrazioni condominiali. Individuare il soggetto responsabile, tuttavia, non è sempre semplice, soprattutto quando il danno proviene da una terrazza a livello o da un lastrico solare utilizzato esclusivamente da uno dei condomini

Con la sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026, la Corte di Cassazione, Seconda Sezione civile, ha affrontato il problema della responsabilità risarcitoria quando alla produzione del medesimo danno concorrono più soggetti.

La Suprema Corte ha chiarito che, in presenza dei presupposti della responsabilità solidale, il danneggiato può ottenere l’intero risarcimento da ciascuno dei corresponsabili, indipendentemente dai criteri di ripartizione previsti dall’articolo 1126 del Codice civile.

Infiltrazioni dal terrazzo: il caso esaminato dalla Cassazione

La controversia trae origine da alcuni episodi di infiltrazioni verificatisi nell’appartamento sottostante una terrazza a livello.

Le infiltrazioni, manifestatesi in occasione di precipitazioni piovose, erano riconducibili anche all’ostruzione di un bocchettone di scarico e a problematiche del sistema di smaltimento delle acque.

Il proprietario dell’immobile danneggiato aveva intrapreso un’azione giudiziaria nei confronti del condominio, del proprietario dell’appartamento sovrastante e del relativo conduttore.

Nel corso del giudizio era stata accertata la concorrente responsabilità dei diversi soggetti, in ragione del contributo causale delle rispettive condotte e delle condizioni dei beni coinvolti.

La questione sottoposta alla Cassazione riguardava, tra gli altri aspetti, la possibilità di limitare l’obbligo risarcitorio del titolare dell’uso esclusivo della terrazza alla quota di un terzo prevista dall’articolo 1126 c.c.

Articolo 1126 c.c.: come si dividono le spese del lastrico solare

L’articolo 1126 del Codice civile disciplina la ripartizione delle spese relative ai lastrici solari dei quali uno o più condomini abbiano l’uso esclusivo.

Quando ricorrono i presupposti previsti dalla norma, le spese per la riparazione o ricostruzione sono ripartite secondo il seguente criterio:

• Un terzo a carico del titolare dell’uso esclusivo.
• Due terzi a carico dei condomini dell’edificio o della parte di edificio alla quale il lastrico serve da copertura, secondo il valore delle rispettive proprietà.

La disposizione regola, dunque, il contributo economico dovuto per la conservazione della struttura avente funzione di copertura.

Tuttavia, la ripartizione delle spese di manutenzione non deve essere confusa con la responsabilità civile per i danni subiti da un altro proprietario.

È proprio su questa distinzione che interviene la sentenza n. 11585/2026.

Per approfondire la disciplina delle parti comuni è possibile consultare l’articolo dello Studio Legale PAE dedicato all’articolo 1117 del Codice civile.

La responsabilità per le infiltrazioni secondo l’articolo 2051 c.c.

L’articolo 2051 del Codice civile stabilisce il principio della responsabilità per i danni cagionati dalle cose in custodia, salvo che il custode provi il caso fortuito.

In materia condominiale, questa disposizione può assumere particolare rilevanza quando le infiltrazioni derivano da beni o impianti sui quali più soggetti esercitano poteri di controllo, gestione o custodia.

La responsabilità può riguardare, in relazione alle circostanze concrete:

• Il condominio, per difetti di manutenzione delle strutture comuni.
• Il proprietario o titolare dell’uso esclusivo della terrazza.
• Il conduttore dell’immobile, quando abbia poteri di custodia sul bene dal quale deriva il danno.

L’accertamento richiede comunque la verifica del rapporto causale tra la cosa custodita e il danno lamentato, nonché dei presupposti della responsabilità dei singoli soggetti.

La semplice presenza di un’infiltrazione non comporta automaticamente la responsabilità di tutti i soggetti coinvolti.

Cassazione n. 11585/2026: il risarcimento può essere richiesto per intero

Il punto centrale della pronuncia riguarda l’applicazione dell’articolo 2055 del Codice civile.

La disposizione prevede che, quando un fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte siano obbligate in solido al risarcimento.

In applicazione di tale principio, la Cassazione ha chiarito che il soggetto danneggiato non è tenuto a limitare la propria richiesta alle percentuali previste dall’articolo 1126 c.c., qualora sia stato accertato il concorso causale di più responsabili nella produzione del medesimo danno.

Pertanto, quando ricorrono i presupposti della responsabilità solidale, il proprietario dell’appartamento danneggiato può pretendere l’integrale risarcimento da ciascuno dei corresponsabili.

Il principio è particolarmente significativo perché distingue due piani giuridici:

Il rapporto con il danneggiato, disciplinato dalle norme sulla responsabilità civile e, in presenza di più corresponsabili, dall’articolo 2055 c.c.

Il rapporto tra i corresponsabili, nel quale assumono rilievo i criteri di ripartizione e l’eventuale esercizio dell’azione di regresso.

La Cassazione ha così confermato un’impostazione già espressa dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9449 del 2016.

Il condominio può essere chiamato a risarcire l’intero danno?

Quando il danno è imputabile anche al condominio e sussiste un’obbligazione risarcitoria solidale, il danneggiato può chiedere l’intero importo al condominio stesso.

Il condominio non può opporre al danneggiato, per il solo fatto che si tratti di una terrazza in uso esclusivo, il limite dei due terzi previsto dall’articolo 1126 c.c.

Analogamente, il titolare dell’uso esclusivo non può invocare automaticamente il limite di un terzo per ridurre l’obbligazione risarcitoria nei confronti del soggetto che ha subito il danno.

Occorre tuttavia distinguere il diritto del danneggiato a ottenere il risarcimento integrale dal successivo riparto economico dell’obbligazione tra i soggetti responsabili.

Chi paga dopo il risarcimento? Il diritto di regresso

L’articolo 2055 c.c. disciplina anche i rapporti interni tra i corresponsabili.

Il soggetto che abbia risarcito il danno può esercitare, quando ne ricorrono i presupposti, l’azione di regresso nei confronti degli altri responsabili.

Nel caso dei danni provenienti da lastrici solari o terrazze in uso esclusivo, i criteri dell’articolo 1126 c.c. possono rilevare nella distribuzione interna dell’onere economico, secondo quanto precisato dalla giurisprudenza.

La sentenza n. 11585/2026 sottolinea, inoltre, la necessità di una specifica domanda affinché il giudice provveda alla regolazione dei rapporti interni a titolo di regresso.

La distinzione assume particolare importanza nelle controversie che coinvolgono contemporaneamente il condominio, il proprietario dell’unità immobiliare sovrastante e il conduttore.

Come dimostrare i danni provocati dalle infiltrazioni

L’accertamento delle responsabilità richiede un’adeguata ricostruzione tecnica delle cause del fenomeno infiltrativo.

In particolare, possono assumere rilievo:

• La documentazione fotografica dei danni e della loro evoluzione.
• Le relazioni tecniche riguardanti le strutture e gli impianti interessati.
• Gli interventi di manutenzione effettuati prima e dopo il verificarsi delle infiltrazioni.
• Le comunicazioni indirizzate all’amministratore e agli altri soggetti coinvolti.
• I preventivi, le fatture e gli elementi utili alla quantificazione dei danni.

Quando sussistono i presupposti, può essere valutato il ricorso a un accertamento tecnico preventivo, anche nelle forme previste dall’articolo 696-bis c.p.c., per individuare le cause del danno e favorire la composizione della controversia.

L’individuazione dei corresponsabili e la quantificazione delle conseguenze patrimoniali restano questioni distinte, entrambe rilevanti ai fini dell’eventuale domanda risarcitoria.

Infiltrazioni e assicurazione condominiale

Un ulteriore aspetto riguarda la presenza di eventuali coperture assicurative.

In caso di infiltrazioni, è necessario verificare le condizioni della polizza stipulata dal condominio o dai singoli proprietari, con particolare riferimento ai rischi assicurati, alle esclusioni, alle franchigie e ai massimali.

La presenza di un’assicurazione non modifica automaticamente l’individuazione del soggetto civilmente responsabile.

La responsabilità per il danno e l’obbligo contrattuale dell’assicuratore di prestare la garanzia operano, infatti, su piani giuridici differenti.

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