Studio Legale PAE · Diritto condominiale
Articolo 1117-quater c.c.
Tutela delle destinazioni d’uso
L’articolo 1117-quater tutela la funzione delle parti comuni contro le attività che la compromettono in modo sostanziale. Conoscere i presupposti della norma permette di scegliere come intervenire e quali elementi documentare.
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Che cosa protegge l’articolo 1117-quater
Le parti comuni hanno una funzione al servizio dell’edificio e delle unità immobiliari. L’articolo 1117-quater del Codice civile prevede strumenti per reagire alle attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulla loro destinazione d’uso.
Per valutare la situazione occorre considerare la parte comune, la sua funzione e gli effetti concreti della condotta contestata. Un disagio generico o un utilizzo più frequente non dimostrano, da soli, che ricorrano i presupposti della norma.
Il criterio da ricordare
Per valutare una violazione occorre individuare quale funzione della parte comune risulti compromessa, da quale attività e con quali conseguenze. Ogni contestazione deve descrivere fatti precisi e verificabili.
Uso più intenso e compromissione della destinazione
È essenziale distinguere l’utilizzo più intenso di un bene comune dalla compromissione della sua funzione. Una maggiore frequenza d’uso non rende automaticamente illegittima un’attività.
Utilizzo più frequente
Il passaggio più frequente attraverso portone, scale o ascensore può conservare la funzione di queste parti comuni e lasciare agli altri la possibilità di utilizzarle.
Alterazione della funzione
Una condotta che sottrae stabilmente uno spazio alla funzione comune richiede invece una verifica. Occorre valutare gli effetti sulla sua destinazione e sui diritti degli altri partecipanti.
L’inquadramento dipende dai fatti. Anche quando non ricorrono i presupposti dell’articolo 1117-quater, occorre verificare le altre disposizioni applicabili all’uso del bene e le eventuali previsioni del regolamento.
Come intervenire
L’articolo 1117-quater riconosce all’amministratore e ai condomini, anche singolarmente, la possibilità di diffidare l’esecutore. Consente inoltre di chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione.
Documentare la situazione
Prima di intervenire, bisogna individuare il bene e descrivere l’attività contestata. Fotografie, documenti e segnalazioni possono mostrare come essa incida sulla destinazione comune.
Predisporre una diffida
Nella comunicazione occorre identificare la condotta contestata, gli effetti riscontrati e la richiesta di cessazione. È opportuno scegliere modalità di invio che consentano di documentarne la ricezione.
Chiedere la convocazione dell’assemblea
Anche il singolo condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea ai sensi della norma. In questa sede, i partecipanti possono valutare le iniziative necessarie per far cessare la violazione.
Valutare la tutela giudiziaria
Tra gli strumenti di tutela rientrano anche le azioni giudiziarie. Per scegliere la domanda, i soggetti coinvolti e gli adempimenti processuali occorre esaminare il caso concreto.
La decisione dell’assemblea
Maggioranza degli intervenuti
e almeno 500 millesimi
Per deliberare sulla cessazione dell’attività serve la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma. Occorre raggiungere entrambe le soglie: maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.
Questa maggioranza deve essere rispettata anche in seconda convocazione, ferma la regolare costituzione dell’assemblea.
Esempio: con 10 partecipanti intervenuti, servono almeno 6 voti favorevoli che rappresentino complessivamente almeno 500 millesimi.
La differenza rispetto all’articolo 1117-ter
Il 1117-ter disciplina la decisione assembleare che modifica la destinazione d’uso delle parti comuni per esigenze di interesse condominiale.
Invece, il 1117-quater prevede strumenti di reazione alle attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione. Le due disposizioni hanno presupposti, finalità e maggioranze differenti.
Giurisprudenza recente
Il maggiore passaggio non dimostra da solo una violazione
Cassazione civile, sezione II, ordinanza 21 ottobre 2025, n. 27980
Nel caso esaminato, gli addetti a un’attività commerciale attraversavano portone, scale e ascensore per raggiungere un’unità utilizzata come magazzino.
La Corte ha valorizzato il fatto che questo passaggio non avesse compromesso la destinazione delle parti comuni né impedito il transito degli altri condomini. Si trattava quindi di un uso più intenso.
Gli effetti sulla destinazione del bene
Per l’applicazione dell’articolo 1117-quater, la pronuncia richiede un effetto permanente di modificazione della destinazione del bene comune.
La conseguenza pratica: bisogna dimostrare gli effetti dell’attività sulla funzione del bene, senza limitarsi a segnalare un aumento della frequenza di utilizzo.
Quali elementi raccogliere
Per una prima valutazione sono utili i titoli di proprietà, il regolamento e le planimetrie. Vanno inoltre esaminati gli eventuali verbali che riguardano la destinazione o l’utilizzo dello spazio.
Fotografie datate, corrispondenza, segnalazioni circostanziate e relazioni tecniche possono aiutare a documentare la condotta e i suoi effetti. Occorre ricostruire che cosa accade, da quando e in quale modo la funzione comune risulta compromessa.
Le disposizioni collegate
Articolo 1117 — Parti comuni dell’edificio
Individua i beni soggetti alla proprietà comune.
Ambito di applicabilità — Articolo 1117-bis
Definisce l’estensione della disciplina condominiale.
Modificazioni delle destinazioni d’uso — Articolo 1117-ter
Disciplina le decisioni che attribuiscono
una nuova destinazione alle parti comuni.
Le domande più frequenti
Può intervenire anche un solo condomino?
Sì. L’articolo 1117-quater riconosce anche al singolo condomino la facoltà di diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea.
Bastano 500 millesimi per deliberare?
No. È necessaria anche la maggioranza degli intervenuti. Entrambe le soglie devono essere raggiunte contemporaneamente.
In seconda convocazione bastano meno millesimi?
Anche in seconda convocazione resta necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.
Un utilizzo più frequente è sempre vietato?
Non necessariamente. Occorre verificare se l’attività comprometta la destinazione del bene o il diritto degli altri a utilizzarlo. Un aumento della frequenza, da solo, non dimostra la violazione.
Qual è la differenza tra 1117-ter e 1117-quater?
Il ter disciplina la modifica assembleare della destinazione. Invece, il quater tutela contro le attività che la compromettono negativamente e in modo sostanziale.
Articolo 1117-quater c.c. — Testo integrale
Tutela delle destinazioni d’uso
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.
Articolo introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, articolo 2, in vigore dal 18 giugno 2013.
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