Art 1117-quater codice civile
Tutela delle destinazioni d’uso.
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Commento: ⚖️ Articolo 1117 Codice Civile – Commento professionale
Parti comuni dell’edificio in condominio
📜 Testo dell’articolo 1117 c.c.
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo:”
- tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
- i locali per la portineria, incluso l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per i depositi, per gli stenditoi e per altri simili servizi comuni;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento, la ricezione radiotelevisiva e l’accesso a qualunque altro flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e in generale tutti gli impianti, anche se situati fuori dall’edificio, che servono all’uso comune.”
🧑⚖️ Analisi giuridica – Studio Legale PAE
L’articolo 1117 c.c. rappresenta il fulcro della disciplina condominiale, poiché individua, in via presuntiva, le parti comuni dell’edificio.
Tali beni, salvo diversa indicazione nel titolo, sono automaticamente in comproprietà tra i condomini, in proporzione alle rispettive quote millesimali.
🏛️ 1. Natura giuridica della norma
L’art. 1117 non ha carattere tassativo, ma presuntivo:
cioè si presume la comunione salvo che il contrario risulti da un atto scritto (es. regolamento contrattuale, rogito notarile, atto costitutivo del condominio).
Questa presunzione:
- tutela la funzionalità collettiva dell’edificio
- garantisce l’equilibrio tra uso e partecipazione alle spese
- è essenziale nei contenziosi per stabilire se un bene sia comune
📌 2. Elenco delle parti comuni (tre gruppi)
L’articolo elenca tre categorie principali:
1️⃣ Parti strutturali e funzionali:
- Suolo, fondazioni, muri maestri
- Scale, tetti, lastrici solari, cortili, portoni, androni
2️⃣ Locali di servizio comune:
- Alloggio del portiere
- Lavanderie, stenditoi, depositi
3️⃣ Impianti e installazioni:
- Ascensori, pozzi, cisterne
- Impianti idrici, elettrici, termici, TV, fibra, cavi, ecc.
➡️ Anche se fisicamente ubicati in luoghi privati, se funzionalmente servono l’intero edificio, si presumono comuni.
⚖️ 3. Il “titolo” che può escludere la comunione
La comunione può essere esclusa solo da un titolo valido:
- atto pubblico
- contratto registrato
- regolamento condominiale contrattuale
📌 Non sono sufficienti consuetudini o mere dichiarazioni orali.
Esempio: se nel rogito originario il sottotetto è assegnato esclusivamente a un’unità, non è comune.
Al contrario, in assenza di titolo, si presume in comproprietà.
⚠️ 4. Conseguenze pratiche e contenziosi
L’identificazione delle parti comuni è fondamentale per:
- determinare le spese condominiali
- definire i diritti d’uso e le limitazioni
- stabilire la legittimazione all’uso esclusivo o alla modifica
📌 I contenziosi più frequenti riguardano:
- uso esclusivo del cortile
- titolarità di sottotetti, lastrici o locali tecnici
- impianti tecnologici condivisi (antenne, fibra, cavi, ecc.)
Lo Studio Legale PAE assiste proprietari e amministratori in cause civili per rivendicazione, accertamento della comunione o rimozione di abusi.
📣 Commento dello Studio Legale PAE
“L’articolo 1117 c.c. è la pietra angolare della disciplina condominiale. Inquadra con precisione le parti dell’edificio che si presumono comuni, tutelando l’equilibrio tra diritti individuali e interessi collettivi.
Il nostro Studio offre consulenza in fase contrattuale, giudiziale e stragiudiziale per risolvere controversie su beni comuni, uso esclusivo, impianti e manutenzioni straordinarie.”
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Art 1117-quater codice civile – Tutela delle destinazioni d’uso
È normale che qualsiasi modificazione, a qualsiasi titolo, non potrà mai compromettere la stabilità dell’edificio ed il suo decoro.
Al fine di una maggiore comprensione, si riporta integralmente l’articolo 1117-quater c.c. che dettaglia la tutela delle destinazioni d’uso.
Art. 1117-quater c.c. – Tutela delle destinazioni d’uso.
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.
Dott. Piero Antonio Esposito
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