Art 1118 codice civile
Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Ti serve un professionista come amministratore del tuo condominio? CHIAMA O INVIA UNA MAIL
Commento: ⚖️ Articolo 1118 Codice Civile – Commento professionale
Diritti dei condomini sulle parti comuni dell’edificio
📜 Testo dell’articolo 1118 c.c.
“Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell’edificio è proporzionale al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, salvo che il titolo disponga altrimenti.”
“Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, neppure per sottrarsi al contributo nelle spese di conservazione.”
🧑⚖️ Analisi giuridica – Studio Legale PAE
L’articolo 1118 c.c. disciplina due aspetti centrali della disciplina condominiale:
- La quota di comproprietà sulle parti comuni
- L’inderogabilità dell’obbligo contributivo
Questa norma sancisce il principio di base secondo cui la proprietà esclusiva di una singola unità immobiliare condominiale comporta automaticamente una quota di comproprietà sulle parti comuni.
📌 1. Quota proporzionale alla proprietà privata
Ogni condomino ha un diritto reale di comproprietà sulle parti comuni, proporzionale:
- alla superficie o al valore millesimale del proprio appartamento
- salvo diversa disposizione nel regolamento contrattuale o nell’atto costitutivo del condominio
Questa quota:
- attribuisce diritti (uso, accesso, partecipazione alle decisioni)
- comporta obblighi (spese, manutenzione, conservazione)
🔍 Le tabelle millesimali, adottate ex art. 68 disp. att. c.c., sono lo strumento tecnico per la determinazione di tali quote.
⚖️ 2. Divieto di rinuncia alle parti comuni
Il secondo comma dell’art. 1118 è categorico:
“Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, neppure per sottrarsi al contributo.”
⛔ In altre parole:
- Non è possibile “uscire” dal condominio per evitare le spese
- Non si può cedere o abbandonare la propria quota delle parti comuni
- Non si può rinunciare all’uso dell’impianto (es. riscaldamento centralizzato) per sottrarsi ai costi di esercizio o manutenzione
Questo principio è stato ribadito più volte anche dalla Corte di Cassazione:
👉 l’obbligo di contribuire alle spese è “consequenziale e inseparabile” dalla proprietà esclusiva.
🏛️ 3. Possibili eccezioni (giurisprudenza)
La legge ammette alcune limitatissime eccezioni, ma solo:
- in presenza di innovazioni volontarie e separabili
- in assenza di danno o squilibrio economico per gli altri condomini
📌 Ad esempio, in tema di distacco da impianto centralizzato, la Cassazione (sent. 11857/15) ha ammesso che un condomino possa distaccarsi, a patto che:
- ciò non comporti aggravi di spesa per gli altri
- venga documentata l’autonomia tecnica dell’intervento
📣 Commento dello Studio Legale PAE
“L’art. 1118 c.c. conferma il carattere unitario e inscindibile della comunione condominiale. Ogni proprietà esclusiva è legata a doppio filo alle parti comuni, da cui derivano diritti e obblighi che non possono essere separati.
Lo Studio Legale PAE offre consulenza specializzata nei casi di controversie su quote condominiali, ripartizione spese, tabelle millesimali e rinunce illegittime.
Assistiamo condomini, amministratori e gruppi nei procedimenti civili e nelle trattative preventive.”
📬 Contatti per consulenze legali condominiali:
📧 studiolegale.pae@outlook.it
☎️ 02 87166814
🌐 www.studiolegalepae.com
Art 1118 codice civile – Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
In via di principio tutti i condomini possono godere dei beni comuni, quali il cortile, scale, sottotetti, posti auto, ecc.; questo a prescindere dall’entità di partecipazione della sua quota millesimale.
È illegittima l’esclusione di uno o più condomini dal godimento della parte comune o di una porzione di essa.
La rinuncia, da parte di un condomino, al diritto sulle cose comuni non lo libera dall’obbligo di versare il suo contributo nelle spese per la conservazione dei beni in questione.
È compito dell’autorità giudiziaria competente accertare, di volta in volta, se gli atti dei singoli condomini, finalizzati ad un maggior godimento personale del bene comune, siano o meno conformi alla destinazione di quest’ultimo e dunque rientranti fra quelli consentiti.
Al fine del consueto approfondimento, riporto integralmente l’articolo 1118 c.c., che migliora la comprensione delle linee di principio da seguire, allo scopo di meglio gestire e comprendere i diritti dei partecipanti sulle cose di uso comune. Ricordiamo il precitato art. 1102, già affrontato, a tutt’oggi in vigore.
Art. 1118. c.c. – Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Dott. Piero Antonio Esposito
Per maggiori approfondimenti, proponiamo Libri e Manuali oppure Bibliografia.
Ti serve un professionista come amministratore del tuo condominio? CHIAMA O INVIA UNA MAIL
Rispondi