Studio Legale PAE · Diritto condominiale
Articolo 1119 c.c.
Indivisibilità delle parti comuni
L’articolo 1119 tutela la funzione delle parti comuni dell’edificio. Tuttavia, l’indivisibilità non è assoluta. Occorre distinguere la divisione mediante accordo dalla divisione richiesta al giudice, secondo l’interpretazione della Cassazione.
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Che cosa prevede l’articolo 1119
L’articolo 1119 del Codice civile stabilisce la regola dell’indivisibilità delle parti comuni. Infatti, questi beni assicurano servizi e utilità alle unità immobiliari. La loro separazione può compromettere il godimento dell’edificio.
Tuttavia, la norma non esclude ogni possibilità di divisione. La Cassazione distingue l’accordo volontario dalla domanda giudiziale. Pertanto, il requisito del consenso unanime non va esteso automaticamente a entrambe le ipotesi.
In particolare, la divisione giudiziale richiede una valutazione degli effetti sull’uso del bene. Il dissenso di un partecipante non costituisce, da solo, un ostacolo assoluto. Occorre quindi esaminare il progetto e la funzione della parte comune.
In questa guida
Divisione volontaria e giudiziale
Giurisprudenza e aggiornamento 2026
La verifica sull’uso del bene
Esempi pratici
Documenti da esaminare
Domande frequenti
Testo integrale della norma
Il criterio da ricordare
Il consenso unanime riguarda la divisione volontaria. Invece, nella divisione giudiziale conta la verifica delle condizioni che consentono di separare il bene. Pertanto, l’assenza di accordo non significa automaticamente impossibilità di rivolgersi al giudice.
Articolo 1119: divisione volontaria e giudiziale
La divisione mediante accordo
La divisione volontaria nasce da un accordo tra i partecipanti. In questo caso, serve il consenso di tutti. Inoltre, l’accordo deve rispettare la forma prevista per l’operazione immobiliare.
Pertanto, una decisione assunta a maggioranza non sostituisce il contratto di divisione. Allo stesso modo, il voto favorevole di tutti i presenti può essere insufficiente. Occorre verificare anche il consenso degli assenti e gli eventuali poteri di rappresentanza.
La divisione richiesta al giudice
La divisione giudiziale segue una strada diversa. Infatti, il consenso unanime non è un suo presupposto. Anche un singolo comproprietario può proporre la domanda, ferma la verifica dei requisiti sostanziali.
Tuttavia, la domanda non comporta automaticamente l’accoglimento. Il giudice deve valutare se la divisione renda più incomodo l’uso per ciascun condomino. Inoltre, il bene non deve perdere la capacità di servire alla propria destinazione.
La distinzione chiarita dalla Cassazione
Cassazione civile, sezione II, 15 ottobre 2019, n. 26041
La Corte ha distinto i presupposti della divisione volontaria da quelli della divisione giudiziale. In particolare, il consenso di tutti riguarda l’accordo contrattuale. Tale requisito non si applica invece alla domanda di divisione rivolta al giudice.
Pertanto, il testo dell’articolo 1119 va letto alla luce di questa distinzione. Non è corretto affermare che il dissenso di un condomino impedisca sempre la divisione. Resta decisiva la valutazione sull’uso della cosa comune.
Fonte: rassegna ufficiale della Corte di Cassazione, ottobre 2019, pagina 63
Aggiornamento giurisprudenziale
Il richiamo del 2026 alla divisione giudiziale
Cassazione civile, sezione II, ordinanza 24 marzo 2026, n. 7083
La rassegna del Sole 24 Ore riferisce un’ulteriore applicazione di questo orientamento. La domanda giudiziale non presuppone il consenso di tutti. Tuttavia, la divisione non deve peggiorare il comodo godimento rispetto alle proprietà esclusive.
Inoltre, rileva il limite dell’articolo 1112 del Codice civile. Non possono essere divise le cose che cesserebbero di servire all’uso cui sono destinate. Di conseguenza, occorre verificare sia la comodità sia la funzione del bene.
Il riferimento alla pronuncia è tratto dalla rassegna indicata. Il provvedimento originale non è stato direttamente consultabile durante questa revisione.
Fonte della segnalazione: NT+ Diritto, rassegna del 22 aprile 2026
Come verificare gli effetti della divisione
La verifica parte dalla funzione del bene. In particolare, bisogna individuare le unità servite e le utilità assicurate. Occorre poi confrontare la situazione attuale con quella prevista dal progetto.
Accessi e percorsi
Bisogna controllare il passaggio verso abitazioni, autorimesse e locali comuni. Inoltre, vanno esaminati gli spazi necessari per il transito e le manovre. Una nuova separazione può rendere questi percorsi meno agevoli.
Impianti e servizi
La presenza di tubazioni, pozzetti o impianti richiede ulteriori verifiche. Analogamente, possono rilevare aerazione e accesso alla manutenzione. Pertanto, la disponibilità di spazio non dimostra da sola la divisibilità del bene.
Divisione e organizzazione dell’uso sono diverse
Organizzare l’utilizzo di uno spazio non significa dividerne la proprietà. Per esempio, una turnazione può disciplinare i parcheggi senza attribuire porzioni in proprietà esclusiva.
Tuttavia, bisogna esaminare il contenuto effettivo della decisione. Una regola di gestione non può sottrarre illegittimamente il bene agli altri. Occorre quindi distinguere l’organizzazione dell’uso dalla modifica dei diritti di proprietà.
Inoltre, possedere più millesimi non assegna automaticamente una zona esclusiva. La quota esprime una partecipazione alla proprietà comune. Pertanto, non basta per giustificare una recinzione o un’appropriazione materiale.
Articolo 1119: esempi pratici
Un accordo senza il consenso di un proprietario
Alcuni condomini vogliono dividere un locale mediante accordo. Tuttavia, un partecipante non aderisce. Manca quindi il consenso richiesto per la divisione volontaria.
Questo dissenso non esclude automaticamente una domanda giudiziale. Occorre però verificare se il locale possa essere diviso nel rispetto della sua funzione. La possibilità di agire non garantisce l’esito della causa.
Un cortile necessario per raggiungere i garage
Il progetto prevede recinzioni che restringono il percorso verso i garage. In questo caso, bisogna valutare il maggiore incomodo derivante dalla divisione. Inoltre, occorre verificare se il cortile conservi la propria funzione.
Una turnazione dei parcheggi
Il condominio propone turni per permettere a tutti di parcheggiare. La decisione può riguardare soltanto la gestione dell’uso. Tuttavia, il contenuto concreto deve rispettare i diritti dei partecipanti.
Documenti da esaminare prima di procedere
Occorre anzitutto ricostruire la proprietà del bene attraverso i titoli. Inoltre, sono utili regolamento, planimetrie e accordi precedenti. I verbali aiutano a comprendere il contenuto delle decisioni già adottate.
Una relazione tecnica può descrivere gli effetti del progetto. In particolare, dovrebbe confrontare accessi, servizi e utilità prima e dopo la divisione. In questo modo, la valutazione riguarda conseguenze concrete.
Accordo o domanda giudiziale
Per la divisione volontaria bisogna verificare consensi, forma e adempimenti immobiliari. Invece, la domanda giudiziale richiede una valutazione dei presupposti sostanziali e processuali. Occorre quindi scegliere il percorso sulla base dei documenti.
Le disposizioni collegate
Articolo 1117 — Parti comuni dell’edificio
Individua i beni soggetti alla proprietà comune, salvo un titolo contrario.
Articolo 1118 — Diritti sulle parti comuni
Inoltre, disciplina la misura del diritto e gli obblighi di conservazione.
Articolo 1102 — Uso della cosa comune
Infine, chiarisce i limiti dell’utilizzo individuale dei beni comuni.
Le domande più frequenti
Le parti comuni sono sempre indivisibili?
La regola generale è l’indivisibilità. Tuttavia, sono possibili le divisioni ammesse dalla disciplina applicabile. Occorre distinguere l’accordo volontario dalla domanda giudiziale.
Serve sempre il consenso di tutti?
No. Il consenso unanime riguarda la divisione volontaria. Invece, per la divisione giudiziale non è necessario l’accordo di tutti, secondo l’interpretazione della Cassazione.
Un solo comproprietario può rivolgersi al giudice?
Sì, può proporre la domanda di divisione. Tuttavia, l’accoglimento dipende dai requisiti del caso concreto. Occorre quindi verificare gli effetti sull’uso e sulla destinazione del bene.
Per l’accordo basta il voto unanime dei presenti?
Non necessariamente. Infatti, alcuni partecipanti possono essere assenti. Per la divisione volontaria occorre verificare il consenso di tutti e le forme richieste per l’accordo.
Che cosa significa rendere più incomodo l’uso?
Significa peggiorare le condizioni di utilizzo del bene per un condomino. Per esempio, una separazione può ostacolare un accesso. Inoltre, può rendere meno agevoli il passaggio e la manutenzione.
La turnazione dei parcheggi divide la proprietà?
Non necessariamente. Una turnazione può organizzare soltanto l’uso dello spazio. Tuttavia, bisogna verificare il contenuto della decisione e il rispetto dei diritti dei partecipanti.
Articolo 1119 c.c. — Testo integrale
Di seguito è riportato il testo integrale della disposizione. La rubrica è «Indivisibilità».
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
La legge 11 dicembre 2012, n. 220, articolo 4, ha aggiunto il riferimento al consenso di tutti i partecipanti. La modifica è entrata in vigore il 18 giugno 2013.
L’interpretazione giurisprudenziale distingue la divisione volontaria da quella giudiziale, come illustrato nelle sezioni precedenti.
Assistenza legale condominiale
Una proposta di divisione riguarda le parti comuni?
Lo Studio Legale PAE assiste proprietari e amministratori nelle questioni sulla proprietà e sulla divisione delle parti comuni. Inoltre, esamina gli accordi e le possibilità di tutela giudiziale.
La verifica dei titoli e della documentazione tecnica permette di ricostruire i diritti coinvolti. In questo modo, è possibile valutare il percorso appropriato al caso concreto.
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