L’articolo 1120 del codice civile disciplina le innovazioni sulle parti comuni. Queste opere possono migliorare l’edificio, facilitarne l’uso o aumentarne il rendimento.

Tuttavia, ogni intervento richiede una valutazione precisa. Occorre capire quale norma si applica, quanti voti servono e quali diritti devono essere rispettati.

Inoltre, alcune materie seguono regole speciali. È il caso delle opere per eliminare le barriere architettoniche, che meritano un esame distinto.

In questa guida

Che cosa è un’innovazione · Maggioranze richieste · Limiti e divieti · Barriere architettoniche · Giurisprudenza recente · Spese e dissenso · Testo dell’articolo · Domande frequenti

Che cosa significa innovazione

Un’innovazione comporta una trasformazione della cosa comune. In particolare, può modificarne la consistenza sostanziale oppure la destinazione originaria.

Per esempio, la creazione di un servizio comune prima assente può rientrare in questa categoria. La valutazione dipende però dal progetto concreto e dalle sue conseguenze.

Al contrario, il semplice costo elevato non rende automaticamente innovativa un’opera. Anche una riparazione importante può lasciare immutate la funzione e la destinazione del bene.

La differenza rispetto all’articolo 1102

L’innovazione condominiale nasce da una decisione collettiva. Di regola, comporta una spesa per i condomini, ferme le eccezioni previste dalla legge.

Invece, il singolo può modificare a proprie spese una parte comune per utilizzarla meglio. In questo caso occorre esaminare l’articolo 1102 e i limiti applicabili all’intervento.

Pertanto, pagare personalmente i lavori non consente qualsiasi trasformazione. Restano da verificare i diritti degli altri, la sicurezza e le eventuali disposizioni contrattuali.

Quali maggioranze richiede l’articolo 1120

Innovazioni del primo comma

Per le innovazioni del primo comma servono la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio. Il riferimento è il quinto comma dell’articolo 1136.

Quindi, il solo raggiungimento dei millesimi non basta. Anche il numero dei voti favorevoli deve superare la metà degli intervenuti.

Opere del secondo comma

Le opere elencate nel secondo comma richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. In termini millesimali, occorrono almeno 500 millesimi.

Tra queste rientrano gli interventi per sicurezza e salubrità. Inoltre, la norma comprende barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi e produzione di energia da fonti rinnovabili.

Rientrano nell’elenco anche determinati impianti centralizzati di comunicazione. Tuttavia, bisogna sempre rispettare la normativa di settore e verificare eventuali regole speciali.

Seconda convocazione e conteggio dei voti

La seconda convocazione non riduce queste maggioranze deliberative. Perciò, le soglie previste per le innovazioni restano ferme.

Occorre inoltre distinguere il numero necessario per costituire l’assemblea da quello richiesto per approvare la proposta. Anche gli astenuti incidono sul conteggio degli intervenuti.

Infine, non bisogna confondere queste innovazioni con il cambio di destinazione d’uso disciplinato dall’articolo 1117-ter. Tale fattispecie ha requisiti propri.

Quali innovazioni sono vietate

In via generale, il quarto comma vieta le innovazioni che possano danneggiare la stabilità o la sicurezza del fabbricato. Sono vietate anche quelle che alterano il decoro architettonico.

Inoltre, l’opera non può rendere una parte comune inservibile all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Il giudizio richiede una verifica concreta.

Un semplice disagio non coincide sempre con l’inservibilità. Tuttavia, la maggioranza non può ignorare una reale perdita del diritto di utilizzare il bene.

Decoro e proprietà individuali

Il decoro riguarda l’armonia delle linee e dell’aspetto dell’edificio. Anche un fabbricato privo di particolare pregio artistico può avere un’identità architettonica da tutelare.

Prima dei lavori, va quindi esaminato anche il regolamento contrattuale. Le sue clausole possono contenere vincoli ulteriori, la cui validità e portata devono essere valutate.

Separatamente, occorre controllare l’incidenza sulle proprietà esclusive. Una delibera a maggioranza non attribuisce un potere generale di occupare o comprimere beni individuali.

Barriere architettoniche: la disciplina speciale

Per le opere dirette a eliminare le barriere architettoniche bisogna considerare anche la legge n. 13 del 1989. Il suo articolo 2 è stato modificato nel 2020.

Questi interventi non sono considerati voluttuari ai sensi dell’articolo 1121, primo comma. Inoltre, tra i divieti del quarto comma dell’articolo 1120 resta fermo unicamente quello relativo alla stabilità e alla sicurezza.

Di conseguenza, i limiti generali sul decoro e sull’inservibilità non possono essere applicati automaticamente come per qualsiasi altra innovazione. Questa distinzione è essenziale per valutare ascensori e piattaforme elevatrici.

Tuttavia, occorre verificare l’effettiva funzione dell’opera e la sua idoneità a migliorare l’accessibilità. Restano inoltre da rispettare le prescrizioni tecniche e gli adempimenti amministrativi applicabili.

Giurisprudenza recente sulle innovazioni

Cassazione n. 6624 del 19 marzo 2026

Un ulteriore riferimento riguarda l’autonomia del diritto del singolo a modificare la cosa comune. La sentenza richiama l’articolo 1102 quando la spesa è sostenuta interamente dal condomino interessato.

In particolare, la domanda di accertamento di tale diritto mantiene autonomia rispetto all’impugnazione della delibera negativa. L’annullamento della delibera non esaurisce necessariamente la tutela richiesta.

Quindi, occorre distinguere la validità della decisione assembleare dalla legittimità dell’intervento individuale. Quest’ultima dipende comunque dal rispetto dei requisiti di legge.

Fonte consultata: rassegna giuridica di EC News del 30 settembre 2026. Per questa pronuncia il riferimento è tratto dalla rassegna, non dalla consultazione diretta del provvedimento integrale.

Come chiedere la convocazione dell’assemblea

Per le opere del secondo comma, anche un solo condomino può chiedere la convocazione. L’amministratore deve convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta.

La proposta deve indicare il contenuto specifico dell’intervento e le modalità di esecuzione. Se questi elementi mancano, l’amministratore deve chiedere senza indugio le necessarie integrazioni.

Perciò, è utile allegare una descrizione chiara, un preventivo e gli elaborati tecnici disponibili. Una richiesta generica rende più difficile valutare l’opera.

Il termine di trenta giorni riguarda la convocazione. Non comporta un’approvazione automatica e non autorizza da solo l’avvio dei lavori.

Spese, dissenso e articolo 1121

Essere contrari all’innovazione non esonera automaticamente dalle spese. Di regola, una delibera validamente approvata vincola anche i dissenzienti.

Tuttavia, l’articolo 1121 prevede una disciplina particolare per le innovazioni molto gravose o voluttuarie. La valutazione considera le condizioni e l’importanza dell’edificio.

Se l’opera permette un uso separato, chi non intende beneficiarne può essere esonerato dal contributo. Quando l’uso separato non è possibile, l’intervento richiede che i favorevoli ne sostengano integralmente la spesa.

Successivamente, nei casi previsti dalla norma, gli esclusi possono partecipare ai vantaggi contribuendo alle spese. Per le barriere architettoniche, invece, va ricordata l’esclusione del carattere voluttuario.

Infine, la ripartizione concreta va verificata secondo l’articolo 1123 e le eventuali disposizioni speciali. Possono rilevare l’utilità dell’opera e il gruppo di condomini servito.

Tre esempi pratici

Un nuovo impianto fotovoltaico comune

Il condominio propone un impianto destinato alla produzione di energia comune. Occorre esaminare il secondo comma dell’articolo 1120 e la normativa di settore.

Prima del voto, vanno chiariti progetto, costi e utilizzo della superficie. Un impianto destinato al singolo proprietario richiede invece una valutazione anche ai sensi dell’articolo 1122-bis.

La sostituzione di un componente deteriorato

Un’opera ripristina il funzionamento di un servizio esistente senza trasformarne la funzione. In questo caso può trattarsi di manutenzione, anche se il costo è significativo.

Pertanto, non è corretto applicare automaticamente il quorum delle innovazioni. La maggioranza va individuata dopo aver qualificato l’intervento.

Una piattaforma elevatrice pagata da alcuni condomini

Alcuni proprietari finanziano una piattaforma per migliorare l’accessibilità. Occorre distinguere l’iniziativa individuale dalla realizzazione a carico dell’intero condominio.

Inoltre, vanno esaminati la legge n. 13 del 1989 e il progetto tecnico. La sentenza n. 26702/2025 mostra perché questa verifica non può essere ridotta al solo conteggio dei voti.

Documenti da controllare prima dei lavori

Prima di tutto: titolo di proprietà, regolamento condominiale e tabelle millesimali. Questi documenti aiutano a individuare beni coinvolti e vincoli applicabili.

Successivamente: progetto, relazione tecnica e preventivi. Bisogna chiarire effetti sulla sicurezza, sulle parti comuni e sulle proprietà individuali.

Infine: convocazione, ordine del giorno e verbale. La decisione deve descrivere l’opera approvata e consentire di verificare voti e millesimi.

Il testo dell’articolo 1120 del codice civile

Di seguito è riportato il testo della disposizione. I sottotitoli servono alla lettura e non fanno parte della norma.

Primo comma: la regola generale

«I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.»

Secondo comma: introduzione

«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

Numero 1: sicurezza e salubrità

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

Numero 2: accessibilità, energia e parcheggi

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

Numero 3: impianti centralizzati di comunicazione

3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.»

Terzo comma: convocazione e richiesta

«L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.»

Quarto comma: i divieti

«Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.»

Fonte normativa: Gazzetta Ufficiale, articolo 5 della legge n. 220/2012 e testo coordinato riportato nelle note. La disposizione va letta insieme alle norme speciali applicabili all’intervento.

Domande frequenti sull’articolo 1120

Servono sempre due terzi dei millesimi?

No. Le innovazioni del primo comma richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio. Invece, quelle del secondo comma richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, ferme le norme speciali.

In seconda convocazione bastano meno voti?

Per le innovazioni dell’articolo 1120 le maggioranze deliberative indicate restano ferme. Tuttavia, i requisiti per costituire l’assemblea sono distinti e devono essere verificati separatamente.

Un lavoro costoso è sempre un’innovazione?

No. Il costo non è decisivo. Prima di tutto, bisogna verificare se l’opera trasforma sostanzialmente la cosa comune o ne modifica la destinazione.

Chi vota contro può evitare di pagare?

Il voto contrario non basta. L’esonero può operare nelle condizioni previste dall’articolo 1121 o da altre disposizioni applicabili. Pertanto, occorre valutare il tipo di opera e la possibilità di utilizzarla separatamente.

Un solo condomino può chiedere l’assemblea?

Sì, per gli interventi del secondo comma. La richiesta deve descrivere l’opera e le modalità di esecuzione. L’amministratore deve convocare l’assemblea entro trenta giorni e chiedere le integrazioni necessarie se la proposta è incompleta.

Serve sempre il voto dell’assemblea per un ascensore pagato dal singolo?

Non sempre. Per un intervento individuale occorre esaminare l’articolo 1102 e la disciplina sulle barriere architettoniche. Inoltre, una convenzione contrattuale può imporre un’autorizzazione preventiva, come precisato dalla Cassazione n. 26702/2025.

Il decoro può sempre impedire l’eliminazione delle barriere architettoniche?

No. L’articolo 2 della legge n. 13/1989 prevede una disciplina speciale. Tra i divieti dell’articolo 1120, quarto comma, resta fermo unicamente quello relativo alla stabilità e alla sicurezza. Tuttavia, devono essere verificati funzione dell’opera, progetto e adempimenti applicabili.

Le innovazioni possono occupare una proprietà privata?

Una maggioranza assembleare non attribuisce questo potere in via generale. Occorre quindi verificare il titolo e l’eventuale consenso del proprietario, oltre alla normativa applicabile.

Approfondimenti sulle parti comuni

Per individuare i beni condominiali, consulta la guida all’articolo 1117: parti comuni dell’edificio.

Inoltre, puoi approfondire i diritti e gli obblighi dei proprietari nella pagina sull’articolo 1118 del codice civile.

Per le modifiche individuali, leggi invece l’articolo 1102: uso della cosa comune. Se cambia la destinazione d’uso, consulta anche l’articolo 1117-ter.