Art 1102 codice civile
Uso della cosa comune
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Commento: 📜 Art. 1102 c.c. – Uso della cosa comune
“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”
🧭 Commento Professionale a cura dello Studio Legale PAE
🔎 Inquadramento normativo
L’articolo 1102 del Codice Civile disciplina l’uso delle cose comuni nelle comunioni ordinarie, ma trova ampia applicazione analogica anche in ambito condominiale (ex art. 1139 c.c.).
Il principio fondamentale è quello del pari uso della cosa comune da parte di tutti i partecipanti.
⚖️ L’uso individuale è legittimo se non impedisce agli altri partecipanti di esercitare lo stesso diritto, né altera la destinazione del bene.
⚖️ Principi giurisprudenziali consolidati
Tre sono i pilastri interpretativi dell’art. 1102:
- ✅ Pari uso: ciascun partecipante può godere del bene comune in misura non esclusiva, anche se l’uso non è identico ma equivalente per opportunità e accessibilità;
- ❌ Divieto di alterazione della destinazione: non si possono modificare la funzione e la natura del bene (es. trasformare un cortile in parcheggio);
- 💸 Spese a proprio carico: ogni modificazione o miglioria per un uso individuale va interamente sostenuta da chi la realizza.
🏗️ Applicazioni pratiche e limiti operativi
📌 Ammessi (se non limitano il pari uso e non cambiano la destinazione):
- Collocazione di impianti fotovoltaici sul tetto;
- Installazione di tende, condizionatori, antenne TV;
- Utilizzo del sottotetto o cortile se accessibile anche agli altri.
🚫 Non ammessi:
- Trasformazioni strutturali non reversibili;
- Appropriazioni esclusive (es. chiusura con cancello di una parte comune);
- Alterazioni della finalità d’uso (es. da area verde a posto auto senza consenso).
📚 Giurisprudenza rilevante
- Cass. Civ. n. 28928/2020: “Il diritto all’uso individuale incontra il limite del pari uso da parte degli altri partecipanti.”
- Cass. Civ. n. 11261/2022: “La modifica che altera la destinazione della cosa comune è vietata, anche se non impedisce l’uso agli altri.”
- Cass. Civ. n. 10934/2017: “Il vantaggio esclusivo non giustifica la compressione dell’altrui diritto all’uso.”
💼 Raccomandazioni operative – Studio Legale PAE
📌 Per i condomini e comproprietari:
- Verificare sempre la compatibilità dell’uso previsto con la funzione del bene;
- Coinvolgere l’assemblea o chiedere parere tecnico-legale in caso di interventi strutturali;
- Ricorrere a soluzioni reversibili e documentare ogni attività.
📌 Per gli amministratori:
- Valutare le richieste con attenzione e avvisare i condomini in caso di possibile violazione dell’art. 1102;
- Prevedere nei regolamenti condominiali clausole interpretative a tutela della destinazione dei beni comuni.
🧩 Considerazioni conclusive
L’art. 1102 c.c. rappresenta un equilibrio giuridico raffinato tra:
- Iniziativa individuale del comproprietario,
- Tutela della pari dignità d’uso,
- Integrità del bene comune.
Una gestione consapevole del diritto d’uso, secondo i criteri di legalità, proporzionalità e correttezza, è essenziale per prevenire contenziosi e garantire la convivenza civile all’interno della comunione o del condominio.
🖋️ A cura dello
Studio Legale PAE
📧 studiolegale.pae@outlook.it
⚖️ Esperti in diritto civile, condominiale e contenzioso immobiliare
Art 1102 codice civile – Uso della cosa comune.
Ricorrentemente è risaputo che il condominio è motivo di intasamento dei Tribunali a causa dei giudizi richiesti dai singoli condomini per quanto concerne l’utilizzo ed il godimento delle parti comuni dell’edificio.
Questa norma prevede che tutti i partecipanti alla comunione abbiamo ugual diritto di uso del bene comune.
La Cassazione ha precisato che «la quota di proprietà di cui all’articolo 1118 Cc, quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione; ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti, come ribadisce l’articolo 1102 Cc con il porre il limite del “pari uso”» (così Cass. Civ., sez. II, 7 dicembre 2006, n. 26226).
La nozione di pari uso «non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con I diritti degli altri» (Cass. Civ., sez. II, 30 maggio 2003, n. 8808).
Dunque, indipendentemente dalle quote di proprietà, ciascun condomino ha diritto di servirsi del bene comune nella sua pienezza ed interezza, anche con un uso più intenso della cosa da parte di un singolo, a condizione che non venga pregiudicata la facoltà degli altri condomini di fare pari uso del bene e che venga conservata la destinazione d’uso del bene stesso.
Al fine di una maggior comprensione, si riporta integralmente l’art. 1102 c.c.
Art. 1102. – Uso della cosa comune.
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Dott. Piero Antonio Esposito
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