Il regolamento incontra limiti di legge

Il regolamento organizza la vita del condominio, ma non può sostituire liberamente la disciplina legislativa. L’articolo 72 disp. att. c.c. vieta deroghe agli articoli 63, 66, 67 e 69 delle medesime disposizioni di attuazione.

Pertanto, prima di applicare una clausola bisogna confrontarla con la norma pertinente. Il fatto che sia scritta nel regolamento non dimostra, da solo, che possa produrre gli effetti richiesti.

Inoltre, l’inderogabilità riguarda anche il regolamento di natura contrattuale. L’approvazione unanime non consente di superare i limiti posti dalle disposizioni imperative.

Articolo 63: contributi e obblighi di pagamento

Il primo richiamo riguarda l’articolo 63, che disciplina la riscossione dei contributi e altri aspetti dei rapporti debitori condominiali. Vi rientrano anche le regole previste per il subentro nei diritti di un condomino.

Di conseguenza, una clausola regolamentare non può riscrivere liberamente questi obblighi. Occorre però distinguere la disciplina inderogabile dagli eventuali accordi tra venditore e acquirente sul loro rapporto interno.

Per esempio, un accordo su chi debba sostenere una spesa tra le parti di una compravendita non va confuso con la responsabilità che la legge prevede verso il condominio.

Articolo 66: convocazione dell’assemblea

Il secondo richiamo dell’articolo 72 disp. att. c.c. riguarda l’articolo 66. Questa disposizione regola convocazione, avviso assembleare e altri aspetti dello svolgimento delle riunioni.

Pertanto, il regolamento non può ridurre il preavviso legale di almeno cinque giorni per la prima convocazione. Analogamente, non può eliminare le garanzie previste per la comunicazione dell’avviso.

Tuttavia, una regola organizzativa aggiuntiva non coincide necessariamente con una deroga vietata. La verifica deve stabilire se la clausola integri la disciplina oppure ne comprometta le garanzie.

Articolo 67: deleghe e diritto di voto

L’articolo 67 disciplina partecipazione mediante rappresentante, comproprietà, rappresentanza nel supercondominio e voto in presenza di usufrutto. L’articolo 72 disp. att. c.c. ne impedisce la deroga regolamentare.

Per esempio, il regolamento non può autorizzare deleghe all’amministratore in contrasto con il divieto legale. Inoltre, non può consentire di superare il limite di un quinto quando ricorrono le condizioni previste dalla norma.

Di conseguenza, prima di conteggiare i voti occorre verificare sia il documento di delega sia la titolarità del diritto esercitato. Una clausola contraria non rende regolare la partecipazione.

Articolo 69: rettifica e revisione delle tabelle

Il quarto richiamo riguarda l’articolo 69, relativo alla rettifica e alla modifica dei valori millesimali. Pertanto, una clausola non può neutralizzare i meccanismi previsti dalla legge per intervenire sulle tabelle.

Per esempio, la formula “le tabelle non possono mai essere modificate” non può impedire la revisione quando ne ricorrano i presupposti legali. Occorre comunque accertare il problema segnalato e la disciplina applicabile.

Inoltre, bisogna distinguere la revisione dei valori dalla modifica di un accordo sui criteri di riparto. La corretta qualificazione della clausola è essenziale per individuare consenso e maggioranze necessari.

Il collegamento con l’articolo 1138 c.c.

L’articolo 72 disp. att. c.c. non contiene tutti i limiti dell’autonomia regolamentare. Anche l’articolo 1138 del codice civile stabilisce vincoli che devono essere considerati.

Di conseguenza, non basta verificare che una clausola sia estranea agli articoli 63, 66, 67 e 69 per dichiararla valida. Occorre esaminare anche le altre norme imperative e i diritti coinvolti.

Allo stesso modo, va distinta una disposizione sull’organizzazione delle parti comuni da una limitazione dei diritti sulle proprietà individuali. Origine, contenuto ed efficacia del regolamento richiedono un esame coordinato.

Come verificare una clausola contestata

Prima di tutto, è utile acquisire il regolamento completo, gli allegati e i documenti che ne attestano approvazione o accettazione. Successivamente, occorre individuare la clausola contestata e il suo concreto utilizzo.

Inoltre, bisogna distinguere il problema della clausola da quello di una deliberazione adottata in sua applicazione. I rimedi e i termini dipendono dal vizio e dall’atto da contestare.

Perciò, una richiesta informale di chiarimenti non deve far rinviare l’esame della deliberazione. La valutazione tempestiva dei documenti permette di individuare il percorso appropriato.

Articolo 72 disp. att. c.c.: testo integrale

Domande frequenti sui limiti del regolamento