Art 1117 codice civile
Parti comuni dell’edificio
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Commento: 📜 Art. 1117 c.c. – Parti comuni dell’edificio
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
- tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
- i locali per i servizi in comune, come la portineria, compreso l’alloggio del portiere, la lavanderia, i stenditoi e i sottotetti destinati all’uso comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e per i servizi di telecomunicazione fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà individuale, anche se ubicati fuori dell’edificio, purché al servizio dello stesso.”**
🧭 Commento a cura dello Studio Legale PAE
🏛️ Natura giuridica delle parti comuni
L’art. 1117 c.c. è fondamentale nel diritto condominiale, poiché delimita il perimetro delle parti comuni in un edificio in condominio. La norma non ha carattere tassativo, bensì presuntivo: si presume che quanto elencato sia comune, salvo che non vi sia un titolo contrario (es. rogito, regolamento contrattuale).
⚖️ Principio cardine: la funzione oggettiva delle parti indicate — ovvero la loro destinazione all’uso comune — è il criterio decisivo per determinarne la condominialità.
🔍 Analisi dei tre gruppi di beni
🔹 1. Parti strutturali ed essenziali
Sono elementi indispensabili alla stabilità e all’uso dell’edificio nel suo insieme. Ad esempio:
- Muri portanti, fondamenta: garantiscono l’integrità statica dell’immobile;
- Scale, tetti, androne: consentono l’accesso e la fruizione collettiva.
🔹 2. Locali per servizi comuni
Strutture come:
- Portineria, lavanderia, stenditoi, sottotetti (se destinati all’uso collettivo) sono considerate comuni anche se materialmente accessibili a pochi, purché funzionalmente condivise.
🔹 3. Impianti e installazioni
Include impianti idrici, elettrici, riscaldamento, ascensori, fibra ottica, ecc.:
- Sono comuni fino al punto di diramazione individuale;
- Possono estendersi anche al di fuori del fabbricato, purché al servizio dell’intero condominio.
🧩 Criterio del “titolo contrario”
La presunzione di comunione può essere superata solo tramite un titolo espresso, come:
- Atto notarile (rogito o regolamento contrattuale);
- Clausola chiara e inequivoca che attribuisce la proprietà esclusiva a uno o più condomini.
🛑 Una semplice indicazione di uso esclusivo non è sufficiente a escludere la comunione se manca una specifica disposizione in tal senso.
📚 Giurisprudenza rilevante
- Cass. Civ. n. 18344/2010: “La destinazione funzionale delle cose all’uso comune costituisce il criterio fondamentale per individuare le parti comuni dell’edificio.”
- Cass. Civ. n. 14791/2020: “La presunzione di comunione può essere superata solo da un titolo specifico e non da semplici comportamenti di fatto.”
💡 Osservazioni conclusive
L’art. 1117 c.c. garantisce equilibrio e coesione tra i diritti dei singoli e quelli della collettività condominiale. La corretta qualificazione di un bene come “comune” ha implicazioni dirette su spese, manutenzioni e poteri decisionali dell’assemblea.
📌 Consiglio legale: ogni controversia sulla natura comune o esclusiva di un bene dev’essere valutata con attenzione, verificando:
- Funzione del bene
- Eventuali titoli esistenti
- Uso concreto e storico
🖋️ A cura dello
Studio Legale PAE
📧 studiolegale.pae@outlook.it
⚖️ Specializzati in diritto civile e condominiale
Art 1117 codice civile – Parti comuni dell’edificio
La dottrina dell’istituzione e dei suoi organi è regolamentata dal codice civile in materia di condominio al Libro Terzo, Titolo VII, Capo II del codice civile che affronta la materia del condominio degli edifici; in passato il codice non prevedeva alcun titolo tipico per la trattazione dell’attività di Amministrazione condominiale.
Vi furono inutili tentativi di fondare albi professionali, ma la costruzione di un albo qualificato fu sempre interrotta dall’azione dell’autorità giudiziaria.
La modifica delle norme del condominio degli edifici operata con legge 11 dicembre 2012, n. 220 – in vigore dal 18 giugno 2013 – impone specifici obblighi formativi e di aggiornamento all’Amministrazione condominiale; le norme tuttavia proseguono la regolamentazione senza istituire un albo competente, ma dando oggi un discreto riconoscimento alle associazioni di categoria.
Nel 2010, il governo allora in carica aveva regolamentato il ruolo delle associazioni professionali, che hanno così avuto una limitata legittimazione.
Tuttavia, essendo questa legittimazione prematura rispetto alla modifica delle norme del 2012, si rivelava precoce e attende ancora oggi un’ approvazione in ambito europeo.
In passato e per lungo tempo, la giurisprudenza sostenne che la figura dell’Amministrazione condominiale dovesse essere ricoperta da una persona fisica.
A poco a poco la giurisprudenza ha iniziato a legittimare la nomina di persone giuridiche (cfr. su tutte, Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840).
La confusione è stata poi superata in via definitiva dalla revisione del 2012, pattuendo che il compito dell’Amministrazione condominiale possa essere svolto anche da persone giuridiche, come prescritto al titolo V del libro V del codice civile.
Il legame giuridico, attribuibile ad un “rapporto di mandato”, s’instaura tra Amministrazione e singoli condomini, ma non con il condominio, ente privo di carattere giuridico, come già specificato, secondo gli orientamenti della giurisprudenza della suprema Corte di cassazione (vedasi decreto 8 aprile 2008, n. 9148).
Secondo l’originaria dottrina del codice, se mai il regolamento condominiale non avesse disposto nel merito, l’Amministrazione avrebbe potuto essere chiunque fosse stato votato con le maggioranze prescritte dall’art. 1136 comma 2 del codice, così come interamente riportato, senza una qualifica specifica, titolo di studio o altro requisito, ad esempio l’iscrizione a un albo competente.
Al momento, secondo le modifiche apportate dalla legge n. 220/2012, è indispensabile che l’Amministrazione abbia specifici requisiti di competenza, di formazione e di moralità.
La possibilità di un condomino circa il poter gestire il condominio di cui egli stesso è parte ha trovato costanza anche in seguito alla revisione delle norme, con esonero dal requisito del titolo di studio e dalla formazione preliminare e periodica. Dopo la revisione della legge 11 dicembre 2012, n. 220 e l’entrata in vigore del provvedimento del ministero della giustizia n. 140 del 24 settembre 2014, la figura di Amministrazione deve essere ricoperta da soggetti abilitati da enti e istituti di formazione, salvo quanto succitato; è dunque fondamentale frequentare un corso di formazione specialistica della durata di almeno 72 ore, e corsi annuali di aggiornamento di 15 ore; il contenuto delle attività è di tipo teorico-pratico e la formazione deve essere curata da un responsabile scientifico.
Il diritto romano conosceva un patrimonio privato ereditato dal padre e rimasta indivisa tra i fratelli (consortium). In età classica si sviluppò il significato di patrimonio abituale di suddivisione pro quota con frazionamento proporzionato dei diritti e degli obblighi con forme di garanzia analoghe al diritto odierno (rei vindicatio partiaria).
La legge 11 dicembre 2012 n. 220 (“modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), entrata in atto il 18 giugno 2013, ha migliorato alcuni aspetti della disciplina, recependo gran parte della scienza giuridica e svecchiando la materia dell’ istituto.
In base all’art. 1117 c.c., sono parti comuni dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
- le scale;
- l’atrio;
- le facciate;
- il suolo su cui sorge l’edificio;
- i muri maestri.
Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2, c.c.).
Tuttavia, in base all’art. 1118 c.c. il condomino ha la possibilità di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini. Il nesso tra il valore della proprietà di ciascun condomino e l’ importanza del completo condominio è enunciato in millesimi (che, per utilità, sono riportati in apposite tabelle millesimali).
Le tabelle millesimali si utilizzano per il ripartire le spese condominiali, per la precisazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere e verifica delle loro validità.
Al fine di una maggior comprensione, si riporta integralmente l’art. 1117 codice civile.
Art. 1117. c.c. – Parti comuni dell’edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Dott. Piero Antonio Esposito
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