Art 1117-bis codice civile
Ambito di applicabilità
Ti serve un professionista come amministratore del tuo condominio? CHIAMA O INVIA UNA MAIL
Commento: ⚖️ Articolo 1117-bis Codice Civile – Commento professionale
Ambito di applicazione della disciplina del condominio negli edifici
📜 Testo dell’articolo 1117-bis c.c.
“Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, anche alle parti comuni di edifici o di più edifici di uno stesso complesso, che abbiano caratteristiche strutturali e funzionali tali da potersi configurare come condominio.”
🧑⚖️ Analisi giuridica – Studio Legale PAE
L’art. 1117-bis c.c., introdotto con la riforma del condominio (L. 220/2012), ha una funzione chiarificatrice:
serve a estendere la disciplina condominiale classica anche a strutture edilizie complesse che non rientrano nel concetto tradizionale di “edificio unico”, ma che presentano elementi comuni sotto il profilo strutturale o funzionale.
📌 1. Finalità dell’art. 1117-bis
L’obiettivo della norma è:
- estendere le tutele e gli obblighi del condominio anche a contesti più articolati
- coprire i “vuoti normativi” nei complessi edilizi moderni, come:
- supercondomini (più edifici con servizi comuni)
- residence
- villaggi a schiera
- centri residenziali chiusi (gated communities)
🏢 2. A cosa si applica la norma?
L’art. 1117-bis consente di applicare le norme condominiali a parti comuni tra edifici distinti, come:
- vialetti pedonali e carrabili
- parcheggi
- giardini e aree verdi
- impianti di illuminazione o videosorveglianza
- portineria centralizzata
- impianti di riscaldamento o depurazione condivisi
📌 Anche in assenza di un unico edificio, se esiste una struttura funzionale e gestionale comune, la disciplina condominiale trova applicazione.
⚖️ 3. Compatibilità e adattamento
La norma precisa che l’applicazione è subordinata alla “compatibilità”:
- non tutte le norme del Codice Civile si applicano automaticamente
- l’interpretazione deve tenere conto della peculiarità del contesto
👩⚖️ La giurisprudenza è intervenuta per chiarire che:
- le norme sulla gestione, ripartizione delle spese, assemblea, e obblighi di conservazione possono estendersi anche a questi contesti
- è legittima la costituzione di un “supercondominio”, anche senza un atto costitutivo espresso, se esiste una comunione di fatto.
🏛️ 4. Rilevanza nei contenziosi
L’art. 1117-bis è fondamentale per:
- accertare la legittimità di delibere assembleari comuni tra più palazzine
- ripartire le spese relative a parti comuni esterne
- determinare chi ha diritto di voto in contesti multipli
Lo Studio Legale PAE segue regolarmente contenziosi legati a:
- validità delle assemblee nei supercondomini
- spese condivise tra edifici distinti
- usi esclusivi di beni comuni esterni
📣 Commento dello Studio Legale PAE
“L’articolo 1117-bis c.c. amplia il perimetro del condominio per adattarlo all’evoluzione urbanistica.
Anche nei complessi articolati e nei supercondomini, la legge tutela i diritti dei singoli e regola i doveri comuni, evitando incertezze interpretative.
Lo Studio Legale PAE assiste clienti nella gestione legale e contrattuale di realtà complesse: residence, lottizzazioni, consorzi e supercondomini.”
📬 Per assistenza in diritto condominiale e contenzioso tra edifici:
📧 studiolegale.pae@outlook.it
☎️ 02 87166814
🌐 www.studiolegalepae.com
Art 1117-bis codice civile – Ambito di applicabilità
Questo articolo fa riferimento all’ambito di applicabilità delle norme sul condominio, specificando che esse si applicano e coinvolgono, per quanto espressamente attinente al presente articolo, sia per i condomini parziali che per i supercondomini.
La riforma del condominio, introduce l’articolo 1117-bis, con il quale l’applicazione della disciplina condominiale è stata estesa alle strutture condominiali complesse, quali i complessi residenziali che si sviluppano non più solo in senso verticale, ma anche orizzontale o costituiti da edifici separati e aventi parti essenziali in comune.
Si segnala sin d’ora che per la nascita di una struttura definita supercondominio non è necessaria la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, ma è sufficiente che i singoli edifici abbiano in comune il godimento di alcuni impianti o alcuni servizi elencati.
Al fine di una maggior comprensione, si riporta integralmente l’art. 1117-bis codice civile.
Art. 1117-bis. Ambito di applicabilità.
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Dott. Piero Antonio Esposito
Per maggiori approfondimenti, proponiamo Libri e Manuali oppure Bibliografia.
Ti serve un professionista come amministratore del tuo condominio? CHIAMA O INVIA UNA MAIL
Rispondi