Riforma del condominio 2026: cosa propone il Senato e cosa vale oggi

La riforma del condominio 2026 è tornata al centro del dibattito. La Commissione Giustizia del Senato sta esaminando i disegni di legge n. 1816 e n. 1905, dedicati alla disciplina condominiale. Le proposte riguardano aspetti concreti della gestione degli edifici: trasparenza dei conti, professionalità dell’amministratore, morosità e informazioni per chi acquista un immobile.

Occorre però chiarire subito un punto: le modifiche proposte non sono ancora legge. Fino all’eventuale approvazione e all’entrata in vigore di nuove disposizioni, continuano ad applicarsi le regole attuali.

Perché si parla di riforma del condominio proprio ora

Il confronto parlamentare è proseguito con l’esame congiunto dei due disegni di legge e con le audizioni di associazioni, esperti e operatori del settore.

Questi passaggi servono a valutare le proposte e le loro conseguenze pratiche. Tuttavia, l’esame in commissione non equivale all’approvazione definitiva: il contenuto dei testi può ancora essere modificato.

Per seguire il procedimento è possibile consultare la scheda ufficiale del DDL n. 1816 sul sito del Senato.

Le principali novità proposte dal DDL 1816

Il disegno di legge n. 1816 interviene su diversi aspetti dell’amministrazione condominiale. Tra le misure proposte figurano:

• Maggiore trasparenza del conto corrente: pubblicazione dell’estratto conto in un’area riservata ai condomini entro trenta giorni dalla fine di ogni trimestre.
• Requisiti professionali per alcune gestioni: riferimento alla certificazione UNI 10801:2024 per gli amministratori di edifici con bilanci di esercizio superiori a 100.000 euro oppure con più di cinquanta unità immobiliari.
• Interventi sulla morosità: modifiche alla disciplina della sospensione dai servizi comuni suscettibili di godimento separato, considerando anche lo scadenzario delle rate approvato dall’assemblea.
• Informazioni per chi acquista: acquisizione, tramite il notaio, di una dichiarazione dell’amministratore sulle eventuali morosità degli ultimi due esercizi.

Si tratta di previsioni contenute in una proposta legislativa. Non costituiscono nuovi obblighi già applicabili alla gestione quotidiana del condominio.

La preparazione richiesta a chi amministra un condominio

Il tema dei requisiti professionali merita una riflessione più ampia. Amministrare un condominio significa gestire denaro altrui, contratti, manutenzioni, adempimenti e rapporti tra proprietari. Significa inoltre riconoscere problemi giuridici, contabili e tecnici, sapendo quando coinvolgere i professionisti competenti.

Già nel 2015, nel lavoro di studio e scrittura dedicato a questa materia, sostenevo la necessità di una preparazione adeguata alle responsabilità dell’incarico. È il percorso di approfondimento al quale appartiene il mio Manuale tecnico del condominio e dell’amministratore.

La mia posizione resta chiara: per l’accesso professionale all’attività ritengo necessario un percorso universitario pertinente, almeno triennale, accompagnato da formazione specifica, esperienza pratica e aggiornamento continuo.

Un titolo di studio, da solo, non garantisce competenza. Tuttavia, una professione che incide sul patrimonio e sugli interessi di tante famiglie dovrebbe poggiare su una preparazione strutturata e verificabile.

Perché un diploma generico non dimostra una competenza specifica

La questione riguarda la coerenza tra formazione e responsabilità. Un diploma conseguito in un settore estraneo alla gestione immobiliare non dimostra, da solo, la capacità di affrontare un rendiconto, un appalto o una controversia condominiale.

Anche chi proviene dal settore dell’estetica, se possiede un diploma di scuola secondaria di secondo grado e soddisfa gli ulteriori requisiti previsti dalla legge, può accedere all’attività. Una semplice qualifica professionale di estetista, invece, non va automaticamente confusa con quel diploma.

Non si tratta di svalutare altre professioni, ciascuna delle quali richiede competenze proprie. Si tratta di riconoscere che anche l’amministrazione condominiale richiede una preparazione specifica, proporzionata alla complessità delle decisioni e alle conseguenze degli errori.

La proposta di una laurea almeno triennale esprime quindi una posizione sul miglioramento della professione: non deve essere presentata come un requisito generale già imposto dalla legge o come una misura sicuramente contenuta nei testi in discussione.

Quali requisiti prevede oggi la legge

L’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede, tra gli altri requisiti, il diploma di scuola secondaria di secondo grado, la formazione iniziale e l’aggiornamento periodico.

Esistono però specifiche eccezioni. I requisiti relativi al diploma e alla formazione non sono necessari per l’amministratore nominato tra i condomini dello stabile. Una disciplina particolare riguarda inoltre chi aveva già svolto l’attività per almeno un anno nel triennio precedente all’entrata in vigore della disposizione, fermo l’obbligo di formazione periodica previsto per questi soggetti.

La laurea non è dunque, oggi, un requisito generale per svolgere l’incarico. La distinzione tra legge vigente e proposta di qualificazione professionale deve rimanere chiara.

Che cosa resta valido secondo le regole attuali

La discussione sulla riforma non sospende gli obblighi esistenti.

L’articolo 1129 del Codice civile impone all’amministratore di far transitare le somme ricevute o erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente intestato al condominio. Ciascun condomino può inoltre chiedere, tramite l’amministratore e a proprie spese, di consultare ed estrarre copia della rendicontazione periodica.

Anche la morosità è già disciplinata. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione regola, tra l’altro, la riscossione dei contributi, i rapporti con i creditori e, in presenza dei presupposti di legge, la sospensione dai servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Di conseguenza, le notizie sulle possibili novità devono essere lette tenendo distinti gli obblighi attuali dalle modifiche ancora in discussione.

Attenzione ai titoli che anticipano la legge

Un disegno di legge non modifica da solo le regole del condominio. Nemmeno lo svolgimento di audizioni o l’esame congiunto di più proposte rende immediatamente operative le misure discusse.

Occorre attendere l’approvazione definitiva, la promulgazione e la pubblicazione, verificando poi la data di entrata in vigore e le eventuali disposizioni transitorie.

Presentare una proposta come un obbligo già esistente può generare richieste ingiustificate, equivoci in assemblea e decisioni fondate su presupposti errati.

Cosa devono fare oggi condomini e amministratori

Al momento, la gestione deve continuare a rispettare la normativa vigente. Occorre conservare e rendere consultabile la documentazione nei modi previsti dalla legge, curare la contabilità e affrontare tempestivamente gli adempimenti e le situazioni di morosità.

La riforma del condominio 2026 merita attenzione perché coinvolge interessi concreti. Il suo valore dovrà però essere misurato sulla capacità di migliorare la trasparenza e la qualità della gestione.

La tutela dei condomini passa anche dalla preparazione di chi amministra: conoscenze adeguate, aggiornamento effettivo e responsabilità professionale devono accompagnare ogni intervento legislativo.

Lo Studio Legale PAE segue l’evoluzione della disciplina condominiale e assiste condomini, amministratori e proprietari nelle questioni relative alla gestione degli edifici, alle delibere assembleari e alla tutela del patrimonio.

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