L’articolo 1121 del codice civile disciplina le innovazioni gravose o voluttuarie. In presenza dei requisiti previsti, consente di non partecipare alle spese e ai vantaggi dell’opera.

Tuttavia, il semplice voto contrario non basta. Occorre esaminare la natura dell’intervento, il suo costo e la possibilità di utilizzarlo separatamente.

Inoltre, la disposizione consente una partecipazione successiva. Chi inizialmente resta escluso può aderire nei casi previsti, contribuendo alle spese dell’opera.

Quando si applica l’articolo 1121

Prima di tutto, bisogna accertare che i lavori costituiscano un’innovazione. Il costo elevato, da solo, non rende applicabile questa disciplina.

Una manutenzione necessaria, per esempio, può essere molto costosa. Tuttavia, ciò non consente automaticamente di sottrarsi alla relativa spesa.

Successivamente, si valutano la gravosità o il carattere voluttuario dell’innovazione. Per l’esonero del primo comma serve anche un’utilizzazione separata.

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Innovazioni gravose e voluttuarie

Quando la spesa è molto gravosa

La gravosità si valuta rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio. Pertanto, non esiste una soglia economica valida per ogni condominio.

Occorre considerare concretamente il fabbricato e l’intervento proposto. Inoltre, la difficoltà economica del singolo proprietario non dimostra da sola il requisito richiesto.

Per questo motivo, la contestazione deve indicare elementi oggettivi. Preventivi, progetto e caratteristiche dell’edificio aiutano a sostenere la richiesta.

Quando l’opera è voluttuaria

Il carattere voluttuario riguarda opere di lusso o di mero piacere, valutate nel contesto dell’edificio. Anche in questo caso, non basta che un proprietario consideri inutile l’intervento.

Infatti, un’opera non indispensabile può avere una concreta utilità comune. Di conseguenza, la sua semplice facoltatività non giustifica automaticamente l’esonero.

Gravosità e carattere voluttuario sono condizioni alternative. Quindi, non è necessario che l’innovazione possieda entrambi i requisiti.

La possibilità di utilizzare l’opera separatamente

Il primo comma richiede opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata. In pratica, deve essere possibile distinguere chi beneficia dell’innovazione da chi ne resta escluso.

Per esempio, un impianto può avere un accesso riservato ai partecipanti. Tuttavia, la separazione deve essere effettiva e compatibile con i diritti coinvolti.

Non basta promettere di non utilizzare il servizio. Prima di tutto, bisogna verificare le caratteristiche tecniche dell’opera e gli altri requisiti dell’articolo 1121.

Se l’utilizzazione separata non è possibile

Il secondo comma regola le innovazioni gravose o voluttuarie non separabili. In questa situazione, l’intervento non può essere imposto facendo pagare anche i non aderenti.

Esiste però un’eccezione. La maggioranza che ha deliberato o accettato l’innovazione può sostenerne integralmente la spesa.

Pertanto, la decisione deve chiarire chi finanzia l’opera. Inoltre, l’assunzione del costo non elimina gli altri limiti di legge applicabili ai lavori.

Come manifestare il dissenso

Il proprietario dovrebbe esprimere chiaramente la volontà di non partecipare ai vantaggi e alle spese dell’innovazione. È utile chiedere che tale dichiarazione sia riportata nel verbale.

Inoltre, la richiesta deve spiegare perché si ritiene applicabile l’esonero. Una contestazione generica rende più difficile valutare la posizione del condomino.

Tuttavia, la dichiarazione non sostituisce la verifica dei requisiti. In caso di controversia, occorre dimostrare i fatti su cui si fonda la pretesa.

Perciò, bisogna esaminare tempestivamente delibera e riparto. L’eventuale impugnazione segue regole proprie, che dipendono dal vizio concretamente denunciato.

La partecipazione successiva all’innovazione

Il terzo comma dell’articolo 1121 permette di partecipare successivamente nel caso previsto dal primo comma. Il diritto spetta anche agli eredi e agli aventi causa.

Quindi, la mancata adesione iniziale non impedisce necessariamente un futuro ingresso. Anche chi acquista l’appartamento può chiedere di partecipare, quando ricorrono i presupposti.

La partecipazione richiede un contributo alle spese di esecuzione e manutenzione. Pertanto, i vantaggi dell’opera non vengono acquisiti gratuitamente.

Come ricostruire la quota dovuta

Prima di tutto, occorre raccogliere fatture, pagamenti e documenti dell’impianto. Successivamente, si ricostruiscono le quote e le spese rilevanti.

La giurisprudenza considera l’aggiornamento al valore attuale delle spese di esecuzione. Perciò, non è corretto utilizzare automaticamente il solo importo nominale sostenuto molti anni prima.

Inoltre, il conteggio deve evitare duplicazioni ed essere verificabile. Eventuali contributi, agevolazioni e accordi richiedono un esame specifico del caso.

Ascensore installato da alcuni condomini

Un ascensore costruito successivamente può essere finanziato soltanto da alcuni proprietari. In questo caso, occorre ricostruire il regime di proprietà dell’impianto.

La Cassazione n. 10850/2020 distingue questa situazione da quella dell’ascensore originariamente comune. L’impianto realizzato a spese di alcuni condomini può appartenere ai soli partecipanti.

Tuttavia, resta possibile la partecipazione successiva degli altri proprietari nei termini previsti dalla norma. Il semplice utilizzo di fatto non dimostra automaticamente l’acquisto della comproprietà.

Occorre quindi controllare titoli, accordi e versamenti. Inoltre, bisogna distinguere il costo della nuova installazione dalle successive spese di manutenzione.

Barriere architettoniche e disciplina vigente

Le opere dirette a eliminare le barriere architettoniche seguono anche la legge n. 13 del 1989. Il suo articolo 2 è stato modificato dal decreto-legge n. 76/2020, convertito nella legge n. 120/2020.

Queste innovazioni non sono considerate in alcun caso voluttuarie ai sensi dell’articolo 1121, primo comma. Di conseguenza, non è corretto descrivere automaticamente un ascensore per l’accessibilità come un lusso.

Tuttavia, questa previsione non risolve da sola ogni questione economica. Restano da valutare l’eventuale gravosità, l’utilizzazione separata e il regime concreto dell’intervento.

Inoltre, va distinta l’opera deliberata a carico del condominio dall’iniziativa finanziata da alcuni proprietari. Per questo motivo, il progetto e la delibera devono essere esaminati insieme.

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I principi della Corte di Cassazione

Prima si verifica la natura dell’opera

La Cassazione n. 35957/2021 chiarisce che non ogni modifica della cosa comune costituisce un’innovazione. Occorre una trasformazione della sua entità sostanziale o della destinazione originaria.

Nel caso esaminato, il rivestimento ligneo delle porte degli ascensori lasciava immutate consistenza e destinazione. Pertanto, la qualificazione dell’intervento viene prima della valutazione sull’esonero.

Il cappotto termico e l’utilità comune

La Cassazione n. 10371/2021 ha escluso il carattere gravoso o voluttuario del cappotto termico esaminato. L’intervento era destinato alla coibentazione e al miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio.

Inoltre, il vantaggio comune comprendeva anche i proprietari dei locali terranei. Il precedente mostra perché la minore utilità percepita dal singolo non comporta automaticamente un’esenzione.

Fonte ufficiale: Corte di Cassazione, Rassegna civile 2021, volume I, capitolo “Comunione e condominio”, paragrafo sulle innovazioni.

La proprietà dell’ascensore e il subentro

La Cassazione n. 10850/2020 riconosce una comunione parziale per l’ascensore installato successivamente a spese di alcuni condomini. Tale regime è distinto dalla proprietà comune dell’intero condominio.

Inoltre, la pronuncia richiama il diritto di partecipazione successiva. Chi aderisce deve contribuire pro quota alle spese, aggiornate al valore attuale.

Fonte ufficiale: Corte di Cassazione, Rassegna civile 2020, volume I, sezioni dedicate alla comunione e alle innovazioni.

Tre situazioni pratiche

Un nuovo impianto ricreativo separabile

Il condominio propone un impianto destinato allo svago, con accesso riservabile ai partecipanti. Prima di tutto, bisogna verificarne la natura innovativa e il carattere gravoso o voluttuario.

Se ricorrono i requisiti dell’articolo 1121, chi non intende beneficiarne può chiedere l’esonero. Tuttavia, la conclusione dipende dal progetto e dalle condizioni del fabbricato.

Una riparazione necessaria del tetto

Un tetto deteriorato richiede lavori per conservare l’edificio. Anche se la spesa è elevata, la manutenzione non diventa automaticamente un’innovazione gravosa.

Pertanto, l’articolo 1121 non può essere richiamato soltanto per evitare il pagamento. Occorre applicare le regole pertinenti ai lavori e alla ripartizione.

L’ingresso successivo nell’impianto

Un proprietario chiede di partecipare a un impianto finanziato in precedenza da altri condomini. Quando opera il terzo comma, la mancata adesione iniziale non esclude il subentro.

Inoltre, il contributo deve risultare da un conteggio motivato. Una somma forfettaria priva di documentazione non consente una verifica adeguata.

Documenti da esaminare

Prima di tutto: progetto, preventivi e relazione tecnica. Questi documenti chiariscono la natura dell’intervento e la possibilità di utilizzarlo separatamente.

Successivamente: regolamento, titoli e verbali. Servono a ricostruire adesioni, dissensi e obblighi assunti.

Infine: fatture, pagamenti e prospetti di manutenzione. Per la partecipazione successiva, occorre anche il calcolo della quota richiesta.

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Testo dell’articolo 1121 del codice civile

La disposizione contiene tre commi. I sottotitoli seguenti facilitano la lettura e non fanno parte del testo normativo.

Primo comma: esonero dalla spesa

«Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.»

Secondo comma: utilizzazione non separabile

«Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.»

Terzo comma: partecipazione successiva

«Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.»

Riferimenti normativi: articolo 1121 del codice civile; articolo 2 della legge n. 13/1989; articolo 10, comma 3, del decreto-legge n. 76/2020, convertito nella legge n. 120/2020. Restano da verificare le eventuali disposizioni speciali applicabili al singolo intervento.

Domande frequenti

Votare contro permette di non pagare?

No. Il voto contrario non basta. Occorre verificare i requisiti dell’articolo 1121 e, per l’esonero del primo comma, la possibilità di utilizzazione separata.

Una spesa elevata è sempre molto gravosa?

No. La valutazione dipende dalle condizioni e dall’importanza dell’edificio. Inoltre, bisogna prima accertare che i lavori costituiscano un’innovazione.

Le difficoltà economiche personali danno diritto all’esonero?

Non automaticamente. La gravosità richiede una valutazione oggettiva dell’intervento. Pertanto, la sola situazione economica del proprietario non è sufficiente.

Che cosa accade se l’opera non consente un uso separato?

Per le innovazioni gravose o voluttuarie, l’opera è consentita se la maggioranza che l’ha deliberata o accettata sostiene integralmente la spesa. Restano però applicabili gli altri limiti di legge.

Posso partecipare dopo aver inizialmente rifiutato?

Sì, nel caso previsto dal primo comma. Il terzo comma consente di partecipare in qualunque tempo, contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione.

Il diritto spetta anche al nuovo proprietario?

Sì. La norma comprende gli eredi e gli aventi causa. Tuttavia, occorre verificare i presupposti della partecipazione e il contributo dovuto.

Un ascensore per eliminare le barriere è voluttuario?

No. La legge n. 13/1989 esclude espressamente il carattere voluttuario di queste innovazioni. Le altre questioni economiche richiedono invece una valutazione specifica.

Chi subentra paga soltanto il costo originario?

Non necessariamente. La giurisprudenza considera l’aggiornamento al valore attuale delle spese di esecuzione. Inoltre, occorre esaminare le spese di manutenzione rilevanti e i documenti dell’impianto.

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Approfondimento informativo. La valutazione di una controversia richiede l’esame dei documenti e delle circostanze del caso concreto.