Che cosa disciplina l’articolo 1135

L’articolo 1135 del codice civile individua le principali decisioni affidate all’assemblea condominiale. Riguarda l’amministratore, il preventivo, il rendiconto e i lavori straordinari. Inoltre, stabilisce quando l’amministratore può intervenire senza una delibera preventiva.

La norma va letta insieme alle regole sulle maggioranze e sulla gestione del condominio. Perciò, occorre distinguere la competenza a decidere dalle condizioni necessarie per approvare validamente una proposta.

Articolo 1135 c.c.: il testo vigente

«Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».

Amministratore, preventivo e ripartizione delle spese

L’assemblea decide sulla conferma dell’amministratore e sul suo compenso. Tuttavia, questa previsione va coordinata con l’articolo 1129 c.c., che disciplina nomina, durata e rinnovo dell’incarico. Al momento dell’accettazione e del rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente il compenso richiesto.

Il preventivo indica, invece, le spese previste durante l’anno. La sua approvazione consente di programmare i versamenti e organizzare i servizi comuni. Inoltre, l’assemblea approva la ripartizione delle somme tra i proprietari.

Una maggioranza non può modificare liberamente i criteri legali di riparto. Perciò, bisogna applicare l’articolo 1123 c.c., le disposizioni specifiche e le eventuali convenzioni valide.

Rendiconto annuale e residuo attivo

Il rendiconto permette ai condomini di verificare la gestione svolta. Deve quindi rispettare i requisiti dell’articolo 1130 bis c.c.. Prima del voto, è opportuno esaminare i prospetti e i documenti giustificativi.

L’assemblea decide anche sull’impiego del residuo attivo. Ad esempio, può destinarlo alle esigenze della gestione successiva, rispettando i diritti dei singoli partecipanti. Tuttavia, il saldo bancario non coincide necessariamente con un avanzo disponibile: occorre considerare debiti, crediti e somme già vincolate.

Lavori straordinari e innovazioni

L’articolo 1135 attribuisce all’assemblea le decisioni sui lavori straordinari e sulle innovazioni. Il verbale dovrebbe quindi individuare le opere, il costo approvato e le condizioni essenziali dell’affidamento. Inoltre, deve disciplinare il fondo speciale richiesto dalla legge.

La Cassazione, con la sentenza n. 15346 del 9 giugno 2025, ha chiarito la distinzione tra gestione ordinaria e straordinaria. Conta la normalità dell’intervento rispetto all’uso dei beni comuni. Anche la particolarità delle opere e la consistenza economica assumono rilievo.

Perciò, chiamare un intervento “manutenzione generale” non basta a renderlo ordinario. Quando le sue caratteristiche richiedono una decisione assembleare, l’amministratore deve ottenere l’autorizzazione, salvo l’eccezione per i lavori urgenti.

Il fondo speciale obbligatorio

Per le opere straordinarie e le innovazioni, l’assemblea deve costituire un fondo speciale pari all’ammontare dei lavori. Questa decisione deve accompagnare l’approvazione dell’intervento. Di conseguenza, il fondo non può essere rinviato come se fosse una scelta facoltativa.

Una modalità progressiva è ammessa quando il contratto prevede pagamenti collegati all’avanzamento delle opere. In questo caso, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Tuttavia, una semplice divisione della spesa in rate mensili non dimostra, da sola, il rispetto di questa condizione.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 9388 del 5 aprile 2023, ha ribadito che il fondo è una condizione di validità della delibera. È nulla la decisione maggioritaria che ne omette la costituzione o modifica il modello legale. Inoltre, il consenso dell’appaltatore non elimina questo vizio.

Quali maggioranze servono per deliberare?

Le maggioranze dipendono dalla materia e sono disciplinate dall’articolo 1136 c.c.. Non esiste quindi un’unica soglia per tutte le decisioni previste dall’articolo 1135.

Per le riparazioni straordinarie di notevole entità occorrono la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. La stessa soglia riguarda le autorizzazioni previste dal terzo comma dell’articolo 1135. Invece, per le innovazioni bisogna verificare la disciplina applicabile al singolo intervento.

Perciò, prima del voto è necessario qualificare correttamente la proposta. Anche la convocazione e la costituzione dell’assemblea devono rispettare le regole previste dalla legge.

Quando l’amministratore può ordinare lavori urgenti

L’amministratore può ordinare lavori straordinari senza una preventiva delibera quando hanno carattere urgente. Deve però riferirne nella prima assemblea. L’urgenza richiede una necessità concreta di intervenire senza attendere la decisione dei condomini.

Ad esempio, il distacco imminente di elementi dalla facciata può richiedere una messa in sicurezza immediata. Tuttavia, l’intervento urgente non autorizza automaticamente ogni successiva opera di ristrutturazione. Perciò, è opportuno documentare il pericolo, le attività eseguite e i costi sostenuti.

Se interviene direttamente un proprietario, si applica invece l’articolo 1134 c.c.. Il diritto al rimborso richiede una verifica specifica delle condizioni previste da quella norma.

Progetti territoriali e recupero degli edifici

Il terzo comma consente di autorizzare la partecipazione dell’amministratore a iniziative promosse da istituzioni locali o soggetti privati qualificati. Questi progetti possono riguardare il risanamento delle parti comuni e la sicurezza degli immobili. Inoltre, possono favorire la sostenibilità ambientale e la vivibilità della zona.

L’autorizzazione deve comunque rispettare le maggioranze richieste e i diritti dei proprietari. Perciò, non sostituisce eventuali titoli edilizi, permessi o consensi necessari per realizzare le opere.

Domande frequenti sull’articolo 1135

Che cosa decide l’assemblea secondo l’articolo 1135?

Decide sulla conferma dell’amministratore, sul compenso, sul preventivo e sul rendiconto. Inoltre, approva lavori straordinari e innovazioni, costituendo il fondo speciale obbligatorio.

Il fondo speciale è sempre facoltativo?

No. Per i lavori straordinari e le innovazioni è obbligatorio. La sua costituzione deve rispettare l’importo delle opere o, quando previsto dal contratto, i pagamenti legati all’avanzamento.

Basta dividere il costo dei lavori in rate?

No. La semplice rateizzazione non sostituisce il fondo. Per la costituzione progressiva, il contratto deve prevedere pagamenti collegati al progressivo stato di avanzamento dei lavori.

L’amministratore può ordinare lavori straordinari senza assemblea?

Sì, quando sono urgenti. Tuttavia, deve riferirne nella prima assemblea e documentare le ragioni dell’intervento.

Servono sempre 500 millesimi per approvare una spesa?

No. La maggioranza varia secondo la decisione. Per le riparazioni straordinarie di notevole entità servono la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio.

Il saldo del conto corrente è tutto utilizzabile?

Non necessariamente. Occorre verificare i debiti, i crediti e le somme vincolate. Inoltre, l’assemblea decide sull’impiego del residuo attivo della gestione.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Articolo 1135 c.c.; legge 11 dicembre 2012, n. 220; decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito nella legge 21 febbraio 2014, n. 9. Disposizioni da coordinare: articoli 1120, 1123, 1129, 1130, 1130 bis, 1134, 1136 e 1137 c.c. Pronunce richiamate: Cassazione civile, sezione II, ordinanza 5 aprile 2023, n. 9388; sentenza 9 giugno 2025, n. 15346.

Approfondimento informativo. La valutazione di una controversia richiede l’esame dei documenti e delle circostanze del caso concreto.

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Piero Antonio Esposito

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