Diritto condominiale · Codice civile
Articolo 1136 c.c.
Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
Convocazioni, maggioranze e verbali: le regole per decidere validamente in condominio.
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Che cosa disciplina l’articolo 1136
L’articolo 1136 del codice civile stabilisce quando l’assemblea condominiale può riunirsi e approvare validamente una decisione. Distingue la prima dalla seconda convocazione. Inoltre, prevede maggioranze specifiche per alcune materie.
Occorre quindi verificare due condizioni diverse: il numero necessario per costituire l’assemblea e i voti richiesti per approvare la proposta. Perciò, una riunione regolarmente costituita non può adottare qualsiasi decisione con la stessa maggioranza.
Articolo 1136: testo vigente sulle convocazioni
«L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio».
Articolo 1136: testo vigente sulle maggioranze speciali
«Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore».
Prima convocazione: presenza e voti necessari
In prima convocazione devono intervenire la maggioranza dei partecipanti al condominio e proprietari che rappresentino almeno due terzi del valore dell’edificio. Entrambe le condizioni devono essere soddisfatte. Perciò, i millesimi da soli non bastano.
Per approvare una decisione soggetta alla regola generale servono, invece, la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. Tuttavia, alcune materie richiedono una maggioranza diversa. Occorre quindi qualificare la proposta prima di contare i voti.
Seconda convocazione: la regola generale
In seconda convocazione l’assemblea si costituisce con almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell’edificio. La riunione deve svolgersi in un giorno successivo alla prima convocazione, entro dieci giorni.
La decisione ordinaria richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Tuttavia, questa soglia ridotta non si applica alle materie per cui la legge impone una maggioranza speciale.
Ad esempio, la nomina dell’amministratore richiede almeno 500 millesimi anche in seconda convocazione. Inoltre, deve ottenere il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti.
Le maggioranze dell’articolo 1136 in sintesi
| Operazione | Numero di condomini | Valore dell’edificio |
|---|---|---|
| Costituzione in prima convocazione | Maggioranza dei partecipanti al condominio | Almeno due terzi |
| Delibera generale in prima convocazione | Maggioranza degli intervenuti | Almeno metà, cioè 500 millesimi |
| Costituzione in seconda convocazione | Almeno un terzo dei partecipanti al condominio | Almeno un terzo |
| Delibera generale in seconda convocazione | Maggioranza degli intervenuti | Almeno un terzo |
| Delibere previste dal quarto comma | Maggioranza degli intervenuti | Almeno metà, cioè 500 millesimi |
| Delibere previste dal quinto comma | Maggioranza degli intervenuti | Almeno due terzi |
Queste sono le soglie dell’articolo 1136. Perciò, prima del voto bisogna verificare anche eventuali disposizioni speciali applicabili all’intervento.
Quando servono almeno 500 millesimi
Il quarto comma richiede sempre la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. Questa regola riguarda, tra l’altro, nomina e revoca dell’amministratore, ricostruzione e riparazioni straordinarie di notevole entità.
La stessa soglia vale per le liti che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore. Inoltre, si applica alle decisioni richiamate dagli articoli 1117 quater, 1120 secondo comma, 1122 ter e 1135 terzo comma.
Per i lavori, occorre coordinare il voto con gli obblighi spiegati nella pagina sull’articolo 1135 e sulle attribuzioni dell’assemblea. Infatti, il raggiungimento della maggioranza non sostituisce la costituzione del fondo speciale quando è obbligatorio.
Quando occorrono due terzi del valore dell’edificio
Il quinto comma richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio. Riguarda le innovazioni dell’articolo 1120, primo comma, e le decisioni previste dall’articolo 1122 bis, terzo comma.
Perciò, non tutte le innovazioni seguono la medesima soglia. Inoltre, esistono materie disciplinate da norme speciali. Una tabella generale non può quindi sostituire la verifica del singolo intervento.
Convocazione regolare e ordine del giorno
Tutti gli aventi diritto devono essere regolarmente convocati. L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione richiede un avviso con specifica indicazione dell’ordine del giorno. Inoltre, l’avviso deve indicare luogo e ora della riunione oppure piattaforma e ora della videoconferenza.
La comunicazione deve avvenire almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione. Le modalità previste sono raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Perciò, occorre conservare la prova del recapito tempestivo.
Una voce generica come “varie ed eventuali” non deve essere usata per introdurre decisioni che richiedono una specifica informazione preventiva. I partecipanti devono infatti poter comprendere gli argomenti e prepararsi alla discussione.
Email ordinaria: il chiarimento della Cassazione
La Cassazione, con l’ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025, ha ribadito il carattere inderogabile delle forme previste per la convocazione. Ha escluso la validità di una diversa disciplina privata che ammetta modalità inidonee a documentare la consegna, come l’email ordinaria esaminata nel caso.
Perciò, una semplice email non va equiparata automaticamente alla PEC. Inoltre, è necessario distinguere l’invio dell’avviso dalla prova della sua corretta comunicazione al destinatario.
Deleghe, comproprietà e conteggio dei voti
Ogni condomino può partecipare mediante un rappresentante munito di delega scritta, secondo l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare oltre un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Inoltre, l’amministratore non può ricevere deleghe.
Un proprietario di più unità immobiliari conta come un solo partecipante, con i millesimi complessivamente posseduti. Invece, i comproprietari di una stessa unità hanno diritto a un solo rappresentante. Perciò, il numero degli appartamenti non coincide necessariamente con quello dei voti per persona.
Gli astenuti restano compresi tra gli intervenuti, ma non esprimono un voto favorevole. Inoltre, ingressi e uscite durante la riunione richiedono un aggiornamento dei conteggi per ciascuna deliberazione.
Un esempio pratico in seconda convocazione
Consideriamo un condominio con dodici partecipanti. In seconda convocazione intervengono quattro proprietari che rappresentano 450 millesimi. L’assemblea è quindi regolarmente costituita: sono presenti un terzo dei partecipanti e più di un terzo del valore.
Tre proprietari votano a favore di una proposta ordinaria, rappresentando 360 millesimi. La proposta raggiunge la maggioranza degli intervenuti e oltre un terzo del valore. Tuttavia, gli stessi voti non bastano per nominare l’amministratore, perché mancano i 500 millesimi richiesti.
Assemblea in videoconferenza
L’articolo 66 consente la partecipazione in videoconferenza anche quando il regolamento non la prevede espressamente, previo consenso della maggioranza dei condomini. Inoltre, l’avviso deve indicare la piattaforma elettronica e l’ora della riunione.
Il verbale viene redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente. Deve poi essere trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le formalità previste per la convocazione. Perciò, anche a distanza occorre garantire identificazione, partecipazione e corretta rilevazione dei voti.
Verbale e contestazione delle deliberazioni
Il verbale deve consentire di ricostruire presenze, deleghe, millesimi e risultati delle votazioni. Inoltre, deve rendere riconoscibili favorevoli, contrari e astenuti. Un conteggio generico può quindi impedire la verifica delle maggioranze.
I vizi di convocazione e di maggioranza comportano normalmente l’annullabilità della deliberazione. Perciò, occorre valutare tempestivamente i termini dell’articolo 1137. Per gli assenti, il termine ordinario di trenta giorni decorre dalla comunicazione; per dissenzienti e astenuti, dalla deliberazione.
La qualificazione del vizio dipende comunque dal contenuto della decisione. Inoltre, una richiesta di chiarimenti non sospende automaticamente i termini di impugnazione.
Domande frequenti sull’articolo 1136
Quanti condomini devono partecipare in seconda convocazione?
Almeno un terzo dei partecipanti al condominio, che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio. Entrambe le condizioni devono essere rispettate.
In seconda convocazione basta sempre un terzo dei millesimi?
No. La soglia vale per le decisioni soggette alla regola generale. Tuttavia, le materie speciali richiedono maggioranze diverse, anche in seconda convocazione.
Quanti millesimi servono per nominare l’amministratore?
Almeno 500 millesimi e il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti. La regola si applica anche in seconda convocazione.
Chi possiede tre appartamenti ha tre voti?
No. Conta come un solo partecipante, mentre si sommano i millesimi delle unità possedute. Perciò, persone e millesimi devono essere conteggiati separatamente.
L’amministratore può ricevere deleghe?
No. L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione vieta il conferimento di deleghe all’amministratore per la partecipazione a qualunque assemblea.
La seconda convocazione può svolgersi nello stesso giorno della prima?
No. Deve tenersi in un giorno successivo e, comunque, entro dieci giorni dalla prima convocazione. Inoltre, va rispettata la disciplina dell’avviso.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Articolo 1136 c.c.; articoli 66 e 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Norme da coordinare: articoli 1117 quater, 1120, 1122 bis, 1122 ter, 1135 e 1137 c.c. Pronuncia richiamata: Cassazione civile, sezione II, ordinanza 18 giugno 2025, n. 16399.
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