Articolo 1139: come si completa la disciplina condominiale

Il Codice civile contiene regole specifiche per il condominio. Tuttavia, queste disposizioni non risolvono espressamente ogni questione relativa ai beni condivisi.

L’articolo 1139 consente di utilizzare le norme sulla comunione per completare la disciplina. Il rinvio, però, opera soltanto quando manca una previsione condominiale applicabile.

Per questo motivo, occorre individuare prima il problema concreto. Solo dopo si può stabilire quale norma regoli l’uso del bene, la gestione o la tutela del proprietario.

Il testo dell’articolo 1139 del Codice civile

Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.

Condominio e comunione: la differenza

Nella comunione ordinaria, più persone condividono la proprietà o un altro diritto reale sullo stesso bene. Per esempio, due fratelli possono essere comproprietari di un intero appartamento ricevuto in eredità.

Nel condominio, invece, convivono proprietà esclusive e beni comuni al loro servizio. Scale, tetto e impianti possono essere condivisi tra i proprietari delle diverse unità immobiliari.

Questa distinzione incide sulle maggioranze, sulle spese e sui rimedi disponibili. Pertanto, il fatto che un bene appartenga a più persone non basta per applicare automaticamente tutte le regole condominiali.

Quando si applicano le norme sulla comunione

L’articolo 1139 richiama le disposizioni sulla comunione in generale, contenute negli articoli 1100 e seguenti. Tuttavia, il rinvio non permette di scegliere la regola più conveniente.

Prima di tutto, bisogna verificare se la questione è già disciplinata dalle norme condominiali. Se esiste una disposizione specifica, questa prevale sulla regola generale.

Inoltre, la norma richiamata deve essere compatibile con la struttura del condominio. Di conseguenza, il rinvio integra la disciplina senza cancellare le particolarità dell’edificio condominiale.

L’uso delle parti comuni e l’articolo 1102

Un’applicazione importante dell’articolo 1139 riguarda l’uso della cosa comune. Infatti, l’articolo 1102 consente a ciascun partecipante di utilizzare il bene condiviso entro precisi limiti.

Il proprietario non deve alterare la destinazione del bene. Inoltre, deve permettere agli altri di farne pari uso secondo il loro diritto.

Il pari uso non significa necessariamente un utilizzo identico e contemporaneo. Tuttavia, un uso più intenso non può escludere le possibilità di godimento degli altri proprietari.

Per approfondire questi limiti, consulta la pagina dedicata all’articolo 1102 sull’uso della cosa comune.

Un esempio: cortile e spazi condivisi

Supponiamo che un proprietario utilizzi il cortile per accedere alla propria unità. Questo uso può essere compatibile con i diritti degli altri, secondo la destinazione e le caratteristiche dello spazio.

Diversamente, occupare stabilmente una zona comune con materiali può impedire il passaggio o gli altri utilizzi consentiti. In questo caso, occorre verificare se l’occupazione supera i limiti dell’articolo 1102.

Bisogna quindi esaminare il titolo di proprietà, il regolamento e la situazione concreta. Anche dimensioni, accessi e durata dell’occupazione possono essere decisivi.

Cosa fare quando la gestione è bloccata

Un altro richiamo rilevante riguarda l’articolo 1105, quarto comma. La norma prevede un intervento giudiziale quando mancano i provvedimenti necessari per amministrare il bene comune.

Il rimedio riguarda anche la mancata formazione di una maggioranza o l’assenza di esecuzione della decisione adottata. In questi casi, ciascun partecipante può rivolgersi all’autorità giudiziaria.

Attraverso l’articolo 1139, questo strumento può trovare applicazione anche nel condominio. Tuttavia, occorre dimostrare il blocco gestionale e la necessità del provvedimento richiesto.

Perciò, è utile conservare convocazioni, verbali e richieste rimaste senza seguito. Il semplice disaccordo con una scelta già adottata non equivale, da solo, a una situazione di inerzia.

Il giudice non sostituisce ogni scelta dei proprietari

Il ricorso previsto dall’articolo 1105 serve a superare le situazioni indicate dalla legge. Tuttavia, non consente di chiedere al giudice qualsiasi soluzione ritenuta più comoda.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 20908 del 23 luglio 2025, ha precisato questo limite in materia di comunione. Il giudice contenzioso non può imporre un regolamento per il migliore godimento del bene al posto dei partecipanti.

Quindi, bisogna distinguere la tutela contro una violazione dall’organizzazione dell’uso condiviso. Anche il procedimento e la domanda devono corrispondere al problema effettivo.

Spese anticipate: prevale l’articolo 1134

Il rinvio alle norme sulla comunione non elimina le condizioni previste per le spese condominiali. In particolare, il rimborso degli interventi individuali trova una disciplina specifica nell’articolo 1134.

Chi gestisce le parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea ha diritto al rimborso soltanto per una spesa urgente. Pertanto, non basta sostenere che il lavoro fosse utile.

La regola sulla comunione contenuta nell’articolo 1110 non può essere utilizzata per aggirare questo requisito. Per approfondire, consulta l’articolo 1134 sulla gestione di iniziativa individuale.

Maggioranze e impugnazioni restano condominiali

Le delibere del condominio seguono le maggioranze previste dall’articolo 1136 e dalle eventuali disposizioni speciali. Quindi, non si possono applicare liberamente i quorum della comunione ordinaria.

Allo stesso modo, l’annullamento delle decisioni assembleari è disciplinato dall’articolo 1137. Il rinvio dell’articolo 1139 non permette di evitare termini e condizioni previsti da questa norma.

Puoi approfondire nella pagina sull’articolo 1136 e in quella sull’articolo 1137. Per il regolamento, invece, rileva anche il richiamo all’articolo 1107 previsto dall’articolo 1138.

Il condominio con due soli proprietari

Anche un edificio con due proprietari può costituire un condominio. Occorre però che esistano unità esclusive e beni comuni legati al loro servizio.

Il numero ridotto dei partecipanti non elimina la disciplina condominiale. Tuttavia, un contrasto tra i due può impedire l’adozione dei provvedimenti necessari.

In presenza di un effettivo blocco, può rilevare il ricorso previsto dall’articolo 1105. Restano comunque applicabili le norme specifiche, comprese quelle sulle spese anticipate.

Comunione e condominio: un chiarimento del 2025

La Cassazione, con l’ordinanza n. 22025 del 31 luglio 2025, ha ribadito la distinzione tra comunione ordinaria e condominio. Il caso riguardava deliberazioni relative a immobili in comproprietà indivisa.

La Corte ha escluso l’applicazione automatica dei principi sulle assemblee condominiali. Per contestare quelle decisioni, infatti, rilevano le ragioni previste dall’articolo 1109 sulla comunione.

Questa pronuncia conferma l’importanza di qualificare il rapporto prima di agire. Di conseguenza, il rinvio dell’articolo 1139 non rende intercambiabili i due sistemi.

Domande frequenti sull’articolo 1139

Le norme sulla comunione valgono sempre nel condominio?

No. Si applicano per completare la disciplina quando manca una regola condominiale specifica. Inoltre, devono essere compatibili con la situazione esaminata.

Posso usare una parte comune più degli altri?

Un uso più intenso può essere consentito. Tuttavia, non deve alterare la destinazione del bene né impedire agli altri di farne pari uso secondo il loro diritto.

Posso occupare stabilmente una zona del cortile?

Occorre verificare titoli, regolamento e caratteristiche dell’occupazione. Infatti, un utilizzo che esclude gli altri o modifica la destinazione del bene può superare i limiti consentiti.

Cosa posso fare se nessuno decide un intervento necessario?

In presenza dei presupposti dell’articolo 1105, puoi chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria. Tuttavia, bisogna documentare il blocco della gestione e la necessità del provvedimento.

L’articolo 1139 consente il rimborso di qualsiasi lavoro utile?

No. Per gli interventi individuali sulle parti comuni prevale l’articolo 1134. Senza autorizzazione, il rimborso richiede l’urgenza della spesa.

Un edificio con due proprietari può essere un condominio?

Sì, quando esistono proprietà esclusive e beni comuni al loro servizio. Quindi, il numero ridotto dei proprietari non trasforma automaticamente il rapporto in comunione ordinaria.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Articolo 1139 del Codice civile e disposizioni sulla comunione in generale, contenute negli articoli 1100 e seguenti. Per l’uso dei beni comuni rileva l’articolo 1102; per il blocco della gestione, l’articolo 1105, quarto comma.

Restano centrali le disposizioni specifiche sul condominio, tra cui gli articoli 1134, 1136, 1137 e 1138. Pertanto, il rinvio deve essere coordinato con queste regole.

Tra le pronunce richiamate: Cassazione civile, ordinanza n. 20908 del 23 luglio 2025 e ordinanza n. 22025 del 31 luglio 2025.

Approfondimento informativo. La valutazione di una controversia richiede l’esame dei documenti e delle circostanze del caso concreto.

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Piero Antonio Esposito

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