Art 1130-bis codice civile - Amministratore di condominio e Studio Legale 01

Art 1130-bis codice civile

Rendiconto condominiale

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Commento: 🗂️ Art. 1130-bis c.c. – I Registri obbligatori del Condominio

Dal 2012, con la Riforma del Condominio, l’amministratore ha obblighi di documentazione e trasparenza molto più stringenti.

Il cuore di questa riforma è l’art. 1130-bis c.c., che introduce e disciplina la tenuta dei registri fondamentali del condominio, destinati a garantire ordine, chiarezza e responsabilità nella gestione.

🧾 Quali sono i registri obbligatori previsti dall’art. 1130-bis?

Secondo l’art. 1130-bis, l’amministratore deve istituire e aggiornare quattro registri fondamentali, che devono essere sempre disponibili alla consultazione da parte dei condomini:

📘 1. Registro dei verbali delle assemblee

🗣️ Contiene tutti i verbali delle assemblee condominiali, compresi:

gli ordini del giorno
i nominativi dei presenti
il quorum
le decisioni prese e le modalità di voto

📌 I verbali devono essere chiari, completi, datati e firmati.
Sono essenziali per ricostruire la storia delle decisioni condominiali ed eventualmente impugnarle nei termini di legge.

📒 2. Registro di nomina e revoca dell’amministratore

Contiene tutte le nomine, le revoche e le eventuali dimissioni dell’amministratore.

✍️ Ogni passaggio deve essere annotato:

con la data della delibera
la durata dell’incarico
l’indicazione della compensazione pattuita

📌 È importante anche per verificare se l’amministratore è legittimamente in carica.

🧾 3. Registro di contabilità

📊 È il cuore della gestione economica del condominio.
Deve contenere tutte le entrate e le uscite, con:

descrizione dettagliata delle spese
riferimenti ai pagamenti
suddivisione per voci e esercizi

💡 Il registro deve essere aggiornato in tempo reale, e i documenti giustificativi (fatture, ricevute) devono essere conservati e mostrati su richiesta.

🧍 4. Registro dell’anagrafe condominiale

📇 Raccoglie le informazioni su ogni unità immobiliare, tra cui:

dati anagrafici del proprietario
eventuale inquilino
dati catastali
recapiti utili
destinazione d’uso

🔄 I condomini sono tenuti a comunicare tempestivamente ogni variazione (es. vendita, cambio inquilino).

📌 L’amministratore è tenuto ad aggiornare questi dati entro 30 giorni dalla comunicazione ricevuta.

🔐 Obbligo di conservazione e accesso

L’art. 1130-bis stabilisce che tutti questi registri devono essere conservati e messi a disposizione dei condomini per la consultazione, anche su richiesta scritta.

➡️ I registri non sono un optional: sono documenti ufficiali che certificano la regolarità della gestione.

⚖️ Cosa succede se i registri non sono tenuti correttamente?

Se l’amministratore:

non istituisce i registri
li tiene in modo incompleto
nega l’accesso ai condomini

➡️ può essere revocato per giusta causa ex art. 1129 c.c.
➡️ può rispondere civilmente per danni patrimoniali
➡️ si espone a impugnazioni delle delibere o a contestazioni formali

🧑‍⚖️ Conclusioni dello Studio Legale PAE

L’art. 1130-bis c.c. garantisce una gestione condominiale trasparente, ordinata e documentata.
Ogni condomino ha diritto di sapere come viene amministrato il proprio patrimonio immobiliare.

🔍 Se i registri non sono aggiornati, non sono accessibili o presentano anomalie, è legittimo contestare la gestione e chiedere chiarimenti, anche con l’assistenza di un legale.

📞 Lo Studio Legale PAE è al tuo fianco

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Art 1130-bis codice civile – Rendiconto condominiale

Il bilancio è approvato dall’assemblea con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c.

Il bilancio ha un esercizio che può essere coincidente con l’anno solare (01/01 – 31/12) o meno (es. 01/10 – 30/09).

La scelta è in quanto stabilito dal regolamento di condominio.

Il rendiconto condominiale è regolamentato dall’art. 1130-bis c.c. che riporto integralmente alla fine del capo.

Il bilancio consuntivo e riparto millesimale consuntivo

Il bilancio, presentato ai condomini, è composto dal Bilancio Consuntivo e dal Riparto millesimale Consuntivo (prospetto nel quale vengono ripartite le spese a tutte le unità immobiliari secondo le tabelle millesimali o altro criterio previsto dal regolamento), si viene a conoscenza di come le somme versate sono state spese, e di conseguenza se sono state insufficienti oppure se sono state in eccedenza.

Tale differenza viene denominata Conguaglio e può essere attivo o passivo, ovvero a credito o a debito dei condomini.

Il bilancio preventivo o di previsione

Unitamente al bilancio Consuntivo si presenta ai condomini il Bilancio Preventivo o di previsione (trattasi di un elenco delle voci di spesa previste con relativi importi, il cui totale corrisponderà alla somma complessiva che sarà riscossa durante l’anno cui si riferisce a titolo di acconti) in base al quale si delineano le spese che dovranno essere sostenute nel corso dell’esercizio.

Dal riparto spese, nel quale sono iscritte le voci di spesa e le cifre previste per ognuna, si calcola il versamento delle somme necessarie alla gestione in via anticipata secondo lo stato di riparto approvato dall’assemblea.

Il confronto fra il consuntivo e il preventivo relativi allo stesso esercizio è utile per verificare gli scostamenti delle spese – in aumento o in diminuzione – dalle previsioni.

Tali scostamenti danno luogo al conguaglio.

Il conguaglio della gestione o dell’esercizio

È importante distinguere le somme dovute a preventivo, quindi in acconto, dalle somme da pagare a consuntivo, quindi il saldo della gestione.

La loro differenza è il conguaglio.

Il riparto millesimale consuntivo

Tanto premesso, nell’ambito della verifica consuntiva, in allegato al bilancio consuntivo di ogni anno è presente il riparto millesimale consuntivo: in tale prospetto sono riportati i totali di spesa per ogni singola tabella di riparto, che sommati danno origine all’importo complessivamente imputato ad ogni condomino; tale importo viene messo a confronto con il totale delle quote versate a preventivo, quindi in acconto, per rilevare il conguaglio, quindi il saldo, che, come osservato in precedenza, potrà essere a credito del condomino o a debito del condomino.

È consuetudine, ma non regola vincolante, che le spese siano riportate con cifre anteposte il segno (+) e gli incassi o quote a credito dei condomini (-).

Tale impostazione può variare o essere invertita in base alle impostazioni dei software gestionali ad uso dei vari amministratori.

Ad oggi non esistono modelli preimpostati per la redazione di un rendiconto che un Amministrazione debba seguire.

I condomini potranno richiedere all’Amministrazione, previo appuntamento, l’esibizione dei giustificativi contabili oggetto dei movimenti nel rendiconto a loro consegnato.

Il saldo della gestione o dell’esercizio

Nella parte conclusiva del bilancio consuntivo può essere riportata la situazione riepilogativa della gestione con il rapporto entrate/uscite – il saldo – evidenziato il saldo della gestione precedente ed i versamenti incassati e la consistenza di eventuali fondi cassa.

Tale conteggio porta al saldo di gestione.

Il disavanzo di cassa

Il disavanzo di cassa è rappresentato da uno scoperto del conto corrente certificato dall’estratto conto di fine periodo dal quale si evince l’importo negativo.

Non può essere utilizzato per evidenziare anticipazioni dell’Amministrazione calcolate come totale a pareggio in bilancio e non riscontrabili da versamenti sul c/c condominiale o nelle entrate condominiali.

Lo stato patrimoniale

Lo stato patrimoniale è un documento composto dai debiti e dai crediti del condominio.

Nei debiti dovranno essere inserite le spese non pagate, i fondi di riserva (fondo cassa, TFR, ecc., con separata indicazione dell’eventuale incremento dell’anno) ed eventuali ulteriori debiti a vario titolo.

Nei crediti dello stato patrimoniale va citato il saldo della gestione ovvero le quote non incassate dal condominio dai condomini ed eventuali anticipazioni.

Al fine di una maggiore comprensione, si riporta per intero l’art. 1130-bis codice civile.

Art. 1130-bis. c.c. – Rendiconto condominiale.

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.

Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Dott. Piero Antonio Esposito

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