Studio Legale PAE · Diritto condominiale
Articolo 1129 c.c.
Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore
L’articolo 1129 disciplina la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio. Inoltre, stabilisce obblighi di trasparenza, regole sul compenso e strumenti di tutela contro le gravi irregolarità della gestione.
Revisione editoriale: 1 ottobre 2026
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Che cosa prevede l’articolo 1129
La gestione del condominio richiede responsabilità precise. Per questo l’articolo 1129 del Codice civile regola il rapporto tra l’amministratore e i proprietari. La disposizione riguarda la scelta del professionista, la durata dell’incarico e la sua cessazione.
Inoltre, la norma impone obblighi sul conto corrente, sulla documentazione e sul recupero delle somme dovute. Prevede anche la revoca giudiziale quando ricorrono i presupposti di legge. Di conseguenza, una contestazione deve partire da fatti verificabili e documenti della gestione.
Il criterio da ricordare
La revoca assembleare e quella giudiziale seguono regole diverse. L’assemblea può deliberare la revoca in ogni tempo. Il giudice, invece, interviene nei casi previsti dalla legge. Pertanto, il semplice dissenso sulla gestione non equivale automaticamente a una grave irregolarità.
Quando è obbligatorio nominare l’amministratore
L’articolo 1129 prevede la nomina obbligatoria quando i condomini sono più di otto. La soglia riguarda i partecipanti al condominio. Perciò, il numero degli appartamenti non coincide necessariamente con quello dei condomini.
Se l’assemblea non provvede, uno o più condomini possono chiedere la nomina all’autorità giudiziaria. Anche l’amministratore dimissionario può presentare il ricorso. Nei condomìni con non più di otto partecipanti, invece, la nomina resta possibile pur non essendo obbligatoria.
Quale maggioranza occorre
Per la nomina si applica la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo e quarto comma: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. Questo quorum deliberativo vale anche in seconda convocazione. Occorre comunque verificare la regolare costituzione dell’assemblea.
Durata dell’incarico e rinnovo
L’incarico dura un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Tuttavia, questa previsione non elimina il potere dell’assemblea di revocare l’amministratore. Inoltre, all’accettazione della nomina e a ogni rinnovo devono essere rispettati gli obblighi informativi previsti dalla legge.
Quando l’assemblea è convocata per la revoca o per le dimissioni, delibera anche sulla nomina del nuovo amministratore. In questo modo, il passaggio di gestione può essere organizzato senza trascurare le attività necessarie.
Il compenso deve essere indicato alla nomina
Il compenso non può essere lasciato indeterminato. L’articolo 1129 impone all’amministratore di specificare analiticamente l’importo dovuto, sia all’accettazione della nomina sia al rinnovo. La sanzione prevista è la nullità della nomina.
Pertanto, è opportuno che il verbale e il preventivo approvato rendano chiaro il contenuto economico dell’incarico. Devono risultare comprensibili le attività comprese e le condizioni degli eventuali compensi ulteriori. Questa chiarezza permette ai condomini di valutare la proposta prima di deliberare.
Lavori straordinari e compensi aggiuntivi
La presenza di lavori straordinari non giustifica, da sola, qualsiasi maggiorazione. Occorre verificare la deliberazione e l’attività affidata. Inoltre, il compenso aggiuntivo deve avere una base chiara nel rapporto con il condominio.
Dati, recapiti e accesso ai registri
All’accettazione della nomina e a ogni rinnovo, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali. Deve indicare anche il codice fiscale. Se l’incarico è assunto da una società, si aggiungono la denominazione e la sede legale.
Inoltre, devono essere comunicati il luogo di conservazione dei registri richiamati dalla norma e i giorni e gli orari per consultarli. La visione è gratuita, previa richiesta. Per ottenere copie firmate, invece, è previsto il rimborso della spesa.
Le generalità, il domicilio e i recapiti dell’amministratore devono essere affissi in un luogo accessibile anche ai terzi. In mancanza dell’amministratore, la norma prevede l’indicazione della persona che svolge funzioni analoghe. Si tratta, quindi, di informazioni utili anche per le necessità operative del fabbricato.
Il conto corrente deve essere intestato al condominio
Le somme ricevute dai condomini o da terzi devono transitare su uno specifico conto corrente intestato al condominio. Lo stesso vale per le somme pagate per suo conto. Il conto può essere bancario oppure postale.
Di conseguenza, il conto personale dell’amministratore non sostituisce quello condominiale. Anche la confusione tra patrimoni distinti è espressamente considerata dalla norma tra le gravi irregolarità. La separazione dei flussi consente di ricostruire incassi e pagamenti.
Ciascun condomino può chiedere, tramite l’amministratore, di visionare la rendicontazione periodica del conto. Può inoltre estrarne copia a proprie spese. Perciò, il controllo della gestione deve poter trovare riscontro nei movimenti finanziari.
Polizza dell’amministratore e lavori straordinari
L’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile. La copertura riguarda gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Pertanto, l’articolo 1129 non introduce da solo un obbligo assicurativo generalizzato e incondizionato.
Quando opera la copertura prevista dalla norma e vengono deliberati lavori straordinari, occorre adeguarne i massimali. L’adeguamento non deve essere inferiore alla spesa deliberata e deve avvenire all’inizio dei lavori. Se esiste una polizza professionale generale, serve l’integrazione assicurativa riferita allo specifico condominio.
Recupero delle morosità: il termine di sei mesi
Salvo espressa dispensa dell’assemblea, l’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute. Il termine è di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è compreso il credito esigibile. Dunque, non decorre automaticamente dalla scadenza di ogni singola rata.
La norma richiama anche l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Inoltre, considera grave irregolarità la mancata cura diligente dell’azione giudiziaria e della conseguente esecuzione. Per valutare un’inerzia occorre quindi esaminare crediti, esercizi contabili, deliberazioni e iniziative effettivamente intraprese.
Revoca assembleare e revoca giudiziale
La decisione dell’assemblea
L’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo. L’articolo 1129 richiama la maggioranza prevista per la nomina oppure le modalità previste dal regolamento. Gli eventuali effetti economici della cessazione anticipata richiedono una valutazione distinta del rapporto.
Il ricorso al giudice
Ciascun condomino può chiedere la revoca giudiziale nei casi previsti dalla legge. Tra questi rientrano la mancata resa del conto e le gravi irregolarità. È inoltre richiamata l’ipotesi dell’articolo 1131, quarto comma, relativa agli obblighi informativi verso l’assemblea.
Per le gravi irregolarità fiscali e per la mancata apertura o utilizzazione del conto, la norma prevede un passaggio assembleare. Anche un solo condomino può chiedere la convocazione. Se l’assemblea non revoca l’amministratore, ciascun condomino può rivolgersi al giudice secondo la disciplina prevista.
Quali sono le gravi irregolarità
L’elenco dell’articolo 1129 non è tassativo. La norma usa infatti l’espressione “tra le altre”. Tuttavia, la revoca giudiziale richiede una valutazione concreta delle condotte contestate.
Assemblee e attuazione delle decisioni
Sono richiamate l’omessa convocazione per approvare il rendiconto e il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea nei casi previsti. Inoltre, rileva la mancata esecuzione di deliberazioni assembleari e di provvedimenti giudiziari o amministrativi.
Denaro, crediti e registri
La disposizione considera la mancata apertura o utilizzazione del conto e il rischio di confusione tra patrimoni. Comprende anche alcune condotte che compromettono la tutela dei crediti condominiali. Infine, richiama specifici obblighi sui registri, sulle attestazioni e sulla comunicazione dei dati dell’amministratore.
Pertanto, prima di promuovere un ricorso è utile raccogliere verbali, richieste scritte, rendiconti e movimenti del conto. Questi documenti permettono di distinguere una contestazione generica da una violazione identificabile.
Giurisprudenza recente
Lavori straordinari: compenso e responsabilità
Cassazione civile, sezione II, ordinanza 17 giugno 2025, n. 16290
La Corte ha chiarito che la remunerazione speciale per lavori sulle parti comuni trova causa in attività che eccedono le ordinarie attribuzioni dell’amministratore. Inoltre, l’incarico di stipulare l’appalto comporta obblighi di tutela degli interessi condominiali verso l’impresa.
L’amministratore incaricato dell’attività straordinaria non è esonerato dalla sorveglianza sull’impresa e sul direttore dei lavori. I suoi obblighi devono però essere valutati tenendo conto dei poteri conferiti dall’assemblea.
La conseguenza pratica: delibera, incarico e compenso aggiuntivo devono essere esaminati insieme. La portata della responsabilità dipende dalle attività concretamente affidate.
Consulta le massime nella rassegna ufficiale della Corte di CassazioneCessazione dell’incarico e passaggio di consegne
Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini. Inoltre, deve eseguire le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni. Per queste attività urgenti non ha diritto a ulteriori compensi.
Se la revoca è disposta dall’autorità giudiziaria, l’articolo 1129 vieta all’assemblea di nominare nuovamente l’amministratore revocato. Pertanto, la scelta del successore deve rispettare anche questo limite.
Le domande più frequenti
Con otto condomini l’amministratore è obbligatorio?
No. L’obbligo previsto dall’articolo 1129 scatta quando i condomini sono più di otto. Tuttavia, anche un condominio più piccolo può nominare un amministratore.
Un solo condomino può chiedere la revoca giudiziale?
Sì, quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge. Per le gravi irregolarità fiscali e per la mancata apertura o utilizzazione del conto, occorre considerare anche il passaggio assembleare disciplinato dalla norma.
Il conto personale dell’amministratore può essere usato per il condominio?
Non sostituisce il conto condominiale. Infatti, incassi e pagamenti devono transitare su uno specifico conto intestato al condominio.
Il compenso può essere deciso soltanto a fine anno?
L’importo dovuto deve essere specificato all’accettazione della nomina e al rinnovo. L’articolo 1129 prevede la nullità della nomina quando questo obbligo non è rispettato.
I sei mesi per recuperare le morosità decorrono dalla rata insoluta?
Il termine indicato dalla norma decorre dalla chiusura dell’esercizio nel quale è compreso il credito esigibile. Inoltre, resta prevista la possibilità di un’espressa dispensa dell’assemblea.
Dopo la revoca il giudice deve nominare automaticamente il successore?
Revoca e nomina sono questioni distinte. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera sulla nomina del nuovo amministratore. Se non provvede, la nomina giudiziale può essere richiesta quando ricorrono le condizioni di legge.
L’amministratore revocato deve consegnare i documenti?
Sì. Alla cessazione dell’incarico deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini. Deve inoltre compiere le attività urgenti previste dalla norma, senza ulteriori compensi.
Articolo 1129 c.c. — Testo integrale
Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore
I sottotitoli che seguono sono redazionali e non fanno parte del testo normativo.
Nomina, informazioni e assicurazione — commi 1-4
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
Recapiti, conto e cessazione — commi 5-8
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Riscossione, durata e revoca — commi 9-11
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Gravi irregolarità — comma 12
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
Divieto di nuova nomina, compenso e rinvii — commi 13-16
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.
Testo sostituito dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, articolo 9, in vigore dal 18 giugno 2013.
Fonte normativa: Gazzetta Ufficiale — articolo 1129 del Codice civile
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