Cosa disciplina l’articolo 1128 del Codice civile

L’articolo 1128 del Codice civile regola il perimento totale o parziale dell’edificio condominiale. Stabilisce cosa accade quando il fabbricato viene distrutto e come affrontare la sua eventuale ricostruzione.

In particolare, distingue le conseguenze in base all’entità della distruzione. Disciplina inoltre le spese delle parti comuni, l’indennizzo assicurativo e la posizione del condomino che non vuole partecipare.

Prima di decidere, quindi, occorre accertare le condizioni dell’edificio e il valore della parte perita. Un incendio o una dichiarazione di inagibilità, da soli, non determinano automaticamente l’applicazione della soglia più grave.

Il testo dell’articolo 1128 c.c.

«Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.

Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.

L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.

Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.»

Che cosa significa perimento dell’edificio

Il perimento consiste nella distruzione totale o parziale del fabbricato. Può derivare, ad esempio, da un crollo, da un incendio o da un evento naturale.

Tuttavia, non ogni danno richiede di applicare l’intera disciplina dell’articolo 1128. Un guasto, una lesione o un intervento di manutenzione devono essere valutati secondo la loro effettiva natura.

Allo stesso modo, l’inagibilità riguarda la possibilità di utilizzare l’immobile in sicurezza. Non coincide necessariamente con la distruzione dell’edificio o con il superamento dei tre quarti del suo valore.

La soglia dei tre quarti riguarda il valore

La norma considera il perimento dell’intero edificio oppure di una parte che rappresenti almeno i tre quarti del suo valore. Il parametro è quindi economico.

Di conseguenza, non basta contare i piani o gli appartamenti distrutti. Anche il numero di proprietari coinvolti non consente, da solo, di stabilire quale disciplina applicare.

Per esempio, la distruzione di tre appartamenti su quattro non prova automaticamente il raggiungimento della soglia. Occorre confrontare il valore della parte perita con quello dell’edificio.

Perciò la decisione richiede un accertamento tecnico ed estimativo motivato. Questo deve essere distinto dalla sola quantificazione delle somme richieste all’assicurazione.

Perimento totale: vendita del suolo e dei materiali

Se la distruzione è totale o raggiunge la soglia prevista, ciascun condomino può chiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali. Resta salva una diversa convenzione tra gli interessati.

La vendita, tuttavia, non scatta automaticamente dopo il sinistro. La norma attribuisce una facoltà, che deve essere esercitata nelle forme appropriate.

Inoltre, l’eventuale ricostruzione richiede una valutazione dei diritti sul suolo e degli accordi tra i proprietari. Non può essere trattata come una semplice manutenzione deliberata dal condominio originario.

Perimento parziale e ricostruzione delle parti comuni

Quando perisce una parte di valore inferiore alla soglia, l’assemblea delibera sulla ricostruzione delle parti comuni. Ciascun condomino deve concorrere in proporzione ai propri diritti su queste parti.

Per le deliberazioni sulla ricostruzione dell’edificio, l’articolo 1136 richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. Devono comunque essere rispettate le regole di convocazione e costituzione dell’assemblea.

Inoltre, bisogna distinguere le opere comuni da quelle sulle proprietà esclusive. Una delibera condominiale non attribuisce all’assemblea un potere generale di modificare gli appartamenti dei singoli.

Per la ripartizione è utile consultare anche l’approfondimento sull’articolo 1123 e sulle spese condominiali. Occorre sempre individuare quali beni vengono ricostruiti e a quali proprietari appartengono.

A cosa serve l’indennizzo assicurativo

L’articolo 1128 stabilisce una destinazione precisa per l’indennità assicurativa relativa alle parti comuni. Le somme devono essere impiegate per ricostruire queste parti.

Pertanto, nel percorso di ricostruzione previsto dalla norma, l’indennizzo non è una somma liberamente distribuibile ai condomini. Bisogna collegarlo alle opere comuni interessate dal danno.

Quanto ai danni alle proprietà esclusive, occorre invece esaminare le garanzie della polizza e i beneficiari dell’indennizzo. La copertura assicurativa non rende automaticamente comune ogni danno subito nell’edificio.

Inoltre, l’esistenza di una polizza non garantisce il rimborso integrale. Massimali, franchigie, scoperti ed esclusioni richiedono una verifica separata.

Il condomino che non vuole partecipare

Il quarto comma disciplina il proprietario che non intende partecipare alla ricostruzione. Prevede la cessione dei suoi diritti agli altri condomini, anche sulle parti di proprietà esclusiva.

La cessione avviene secondo una stima. In alternativa, l’interessato può preferire il trasferimento ad alcuni soltanto degli altri condomini.

Di conseguenza, il semplice voto contrario non equivale a una rinuncia ai lavori senza conseguenze patrimoniali. La posizione del dissenziente deve essere valutata nell’ambito di una ricostruzione legittimamente prevista.

Occorre inoltre verificare la possibilità tecnica e giuridica dell’intervento. Un progetto che modifica i diritti dei proprietari pone questioni ulteriori rispetto al ripristino delle strutture precedenti.

Ricostruzione difforme: il principio della Cassazione

La Cassazione, sentenza n. 21716 dell’8 ottobre 2020, chiarisce gli effetti del perimento totale o qualificato. In questa situazione viene meno il condominio e resta la comunione sull’area di risulta.

Secondo la Corte, la ricostruzione pienamente conforme al precedente edificio può ripristinare la situazione condominiale. Se invece il nuovo fabbricato è difforme, opera la disciplina dell’accessione.

In tal caso, la costruzione appartiene ai comproprietari del suolo secondo le rispettive quote. Per individuare le nuove proprietà esclusive occorre quindi un’operazione di divisione.

Pertanto, un progetto diverso dall’edificio distrutto richiede attenzione anche sul piano dei titoli. Le vecchie assegnazioni degli appartamenti non si trasferiscono automaticamente alla nuova configurazione.

Documenti e verifiche prima della decisione

Prima di deliberare, è utile raccogliere la relazione sul danno e la stima della parte perita. Occorre poi verificare i titoli di proprietà, il progetto e gli adempimenti edilizi.

Inoltre, la documentazione assicurativa deve distinguere le parti comuni dalle unità private. Preventivi e riparti devono consentire di comprendere quali opere vengono finanziate.

Le esigenze immediate di sicurezza richiedono una valutazione autonoma. Perciò la messa in sicurezza non deve essere confusa con la scelta definitiva sulla ricostruzione.

Infine, un esame coordinato dei documenti aiuta a prevenire contestazioni. Permette di chiarire costi, diritti e conseguenze prima di assumere impegni economici.

Domande frequenti sull’articolo 1128

Un edificio inagibile è automaticamente perito?

No. L’inagibilità e il perimento sono situazioni diverse. Perciò occorre accertare la distruzione effettiva e, quando necessario, il valore della parte perita.

I tre quarti si calcolano sul numero degli appartamenti?

No. L’articolo 1128 fa riferimento al valore dell’edificio. Di conseguenza, il numero di appartamenti o di piani distrutti non basta a stabilire il raggiungimento della soglia.

Dopo la distruzione totale la vendita è obbligatoria?

Non scatta automaticamente. Ciascun condomino può chiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali. Tuttavia, la norma fa salva una diversa convenzione.

Chi vota contro la ricostruzione può evitare ogni spesa?

Il solo dissenso non basta. Nel perimento minore, la norma prevede la partecipazione alle spese comuni e disciplina la cessione dei diritti di chi non vuole ricostruire. Occorre quindi verificare la situazione concreta.

L’indennizzo delle parti comuni può essere diviso tra i proprietari?

La norma lo destina alla ricostruzione delle parti comuni. Pertanto, nel relativo percorso di ricostruzione, non può essere trattato come una somma liberamente distribuibile ai singoli.

Si può ricostruire un edificio diverso da quello precedente?

Bisogna verificare la possibilità edilizia e gli accordi sui diritti di proprietà. Inoltre, dopo il perimento totale o qualificato, la ricostruzione difforme non ripristina automaticamente le precedenti proprietà esclusive.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Normativa: articolo 1128 del Codice civile sul perimento dell’edificio; articoli 1123 e 1136 per la ripartizione delle spese e le deliberazioni assembleari.

Giurisprudenza: Cassazione civile, sezione II, sentenza n. 21716 dell’8 ottobre 2020, massima Rv. 659324-01. Il principio è riportato nella rassegna ufficiale della Corte di cassazione di ottobre 2020, pagina 85.

Approfondimento informativo. La valutazione di una controversia richiede l’esame dei documenti e delle circostanze del caso concreto.

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Piero Antonio Esposito

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