L’articolo 1123 del Codice civile stabilisce le regole generali per ripartire le spese condominiali. Il criterio di base segue il valore delle proprietà. Tuttavia, la norma considera anche l’uso possibile del bene e l’utilità per specifici gruppi di condomini.

Perciò, non tutte le spese seguono necessariamente la stessa tabella. Inoltre, bisogna verificare eventuali accordi validi e le disposizioni speciali applicabili. Vediamo come individuare chi deve contribuire e come calcolare le quote.

Il testo dell’articolo 1123 del Codice civile

«Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.»

Primo criterio: il valore delle proprietà

Il primo comma riguarda conservazione e godimento delle parti comuni, servizi nell’interesse comune e innovazioni deliberate dalla maggioranza. Di regola, queste spese seguono il valore della proprietà di ciascun condomino.

Il rapporto tra i valori viene normalmente espresso in millesimi. Perciò, chi possiede una quota maggiore contribuisce in misura proporzionalmente più alta.

Per esempio, una spesa generale di 10.000 euro comporta una quota di 1.200 euro per un’unità con 120 millesimi su 1.000. Il calcolo è: 10.000 × 120 ÷ 1.000.

Tuttavia, prima di applicare questa formula occorre verificare la natura della spesa. Inoltre, bisogna controllare se esistano una disciplina speciale o una diversa convenzione valida.

Secondo criterio: l’uso possibile del bene

Il secondo comma dell’articolo 1123 riguarda i beni destinati a servire i condomini in misura diversa. In questi casi, il riparto segue la proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

La norma considera quindi l’utilità oggettiva del bene. Il criterio non dipende soltanto da quanto spesso il proprietario decida di utilizzarlo.

Perciò, lasciare vuoto un appartamento non comporta automaticamente l’esonero dalle spese. Allo stesso modo, una scelta personale di non usare un servizio non dimostra che esso sia privo di utilità per l’unità.

Inoltre, il secondo comma non consente maggiorazioni arbitrarie. La differenza di contribuzione deve trovare fondamento nella funzione del bene e nel criterio giuridico applicabile.

Terzo criterio: paga il gruppo che trae utilità

Il terzo comma riguarda opere e impianti destinati a servire soltanto una parte del fabbricato. Perciò, le relative spese di manutenzione gravano sul gruppo che ne trae utilità.

Per esempio, un edificio può avere due scale che servono gruppi distinti di appartamenti. Se i lavori riguardano esclusivamente una delle due, occorre individuare i proprietari interessati.

Questa situazione viene comunemente indicata come condominio parziale. Tuttavia, l’appartenenza al gruppo dipende dalla relazione oggettiva tra il bene e le unità immobiliari.

Di conseguenza, non basta separare contabilmente una voce per escludere alcuni proprietari. Inoltre, un intervento che coinvolge strutture comuni all’intero edificio può richiedere un esame diverso.

Un esempio per le spese di un solo gruppo

Supponiamo che una manutenzione da 10.000 euro riguardi soltanto un gruppo di unità. I loro millesimi generali sommano a 500. All’interno di questo gruppo, un proprietario possiede 120 millesimi.

Se la spesa segue il valore delle proprietà, la sua quota è di 2.400 euro: 10.000 × 120 ÷ 500. Quindi, il denominatore è il valore complessivo del gruppo interessato.

Questo esempio non riguarda una spesa soggetta a criteri speciali. Perciò, non va applicato automaticamente alle scale o agli ascensori, che richiedono anche l’esame dell’articolo 1124.

Quando si può adottare una diversa convenzione

L’articolo 1123 ammette una diversa convenzione. I condomini possono quindi concordare un criterio di riparto differente, nel rispetto dei limiti applicabili.

Una deroga può risultare da clausole contrattuali validamente accettate o da un accordo unanime. Tuttavia, occorre verificarne il contenuto e l’applicabilità ai proprietari coinvolti.

Inoltre, l’approvazione a maggioranza di un bilancio non consente di modificare liberamente i criteri generali. Perciò, una divisione in parti uguali richiede un fondamento adeguato, se deroga al criterio applicabile.

Infine, la presenza di una tabella allegata al regolamento non risolve ogni questione. Bisogna comprendere se essa rappresenti i valori delle proprietà oppure dia attuazione a una specifica convenzione.

Le regole speciali per scale e altre strutture

L’articolo 1123 è la regola generale, ma va coordinato con le disposizioni dedicate a determinati beni. Perciò, non tutte le spese si calcolano soltanto sui millesimi di proprietà.

Per manutenzione e sostituzione di scale e ascensori, l’articolo 1124 combina valore delle unità e altezza dei piani. Inoltre, soffitti, volte e solai richiedono l’esame dell’articolo 1125.

Per i lastrici solari a uso esclusivo può rilevare l’articolo 1126. Anche alcuni servizi, come il riscaldamento, richiedono di considerare ulteriori norme specifiche.

Di conseguenza, il primo controllo riguarda l’intervento concreto. Solo dopo si individua la tabella o il criterio da applicare.

La Cassazione sulle spese di proprietà esclusiva

La Cassazione, ordinanza n. 16760 del 17 giugno 2024, ha esaminato un locale privato che copriva vani scantinati condominiali. La questione riguardava le spese per il pavimento del locale superiore.

La Corte ha ricondotto quella componente alla responsabilità del proprietario esclusivo, secondo l’articolo 1125. Perciò, ha escluso la competenza dell’assemblea a ripartire come condominiale la relativa spesa privata.

Questo chiarimento conferma la necessità di distinguere le componenti dell’intervento. Inoltre, la vicinanza a un bene comune non rende automaticamente condominiale ogni costo.

Riparto errato: nullità o annullabilità?

Le Sezioni Unite, sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, hanno distinto due situazioni. È nulla la delibera che, a maggioranza, stabilisce o modifica i criteri generali di riparto per il futuro.

È invece annullabile, di regola, la delibera che applica in modo errato i criteri esistenti a una specifica spesa. Perciò, non ogni conteggio scorretto rende nulla la decisione.

La distinzione incide sui termini di contestazione. Per l’annullamento, l’articolo 1137 prevede trenta giorni: dalla deliberazione per dissenzienti e astenuti, dalla comunicazione per gli assenti.

Inoltre, l’azione di annullamento non sospende automaticamente l’esecuzione della delibera. Di conseguenza, occorre valutare tempestivamente il vizio, gli adempimenti procedurali e l’eventuale richiesta di sospensione.

Cosa controllare prima di approvare le quote

Prima dell’approvazione, occorre identificare il bene, i lavori e le unità interessate. Inoltre, bisogna esaminare preventivo, titoli, regolamento e tabelle.

Successivamente, si verifica il criterio giuridico applicabile e si controllano i calcoli. Perciò, la stessa tabella non va utilizzata senza esame per tutte le voci del bilancio.

Infine, il prospetto dovrebbe rendere comprensibile il passaggio dalla spesa totale alle singole quote. Una spiegazione chiara consente di individuare errori e riduce le contestazioni.

Domande frequenti sull’articolo 1123

Tutte le spese condominiali si dividono in millesimi?

Il valore delle proprietà è il criterio generale dell’articolo 1123. Tuttavia, occorre considerare l’uso differenziato, i beni che servono soltanto un gruppo e le norme speciali. Inoltre, può esistere una diversa convenzione valida.

Posso non pagare se l’appartamento è vuoto?

Il mancato utilizzo personale non comporta automaticamente l’esonero. Infatti, la norma considera anche l’uso possibile e l’utilità oggettiva del bene. Perciò, occorre verificare il criterio previsto per la singola spesa.

Devo contribuire ai lavori di una scala che non serve la mia unità?

Se il bene serve soltanto un gruppo, il terzo comma pone le spese di manutenzione a carico di quel gruppo. Tuttavia, bisogna verificare la funzione della scala e le componenti effettivamente interessate dai lavori.

L’assemblea può dividere tutte le spese in parti uguali?

Non può modificare a maggioranza i criteri generali soltanto per semplificare i conteggi. Tuttavia, una diversa convenzione valida può prevedere un riparto differente. Perciò, occorre controllare gli accordi applicabili.

Una delibera con un riparto sbagliato è sempre nulla?

No. La modifica a maggioranza dei criteri generali per il futuro è distinta dall’errore nel singolo riparto. Quest’ultimo comporta, di regola, annullabilità. Perciò, bisogna valutare subito anche il termine di impugnazione.

Per l’ascensore basta la tabella generale di proprietà?

Per manutenzione e sostituzione occorre considerare l’articolo 1124, che combina valore delle proprietà e altezza dei piani. Inoltre, bisogna verificare le unità servite ed eventuali convenzioni valide.

Fonti normative e giurisprudenziali

Il testo dell’articolo 1123 è consultabile nella banca dati normativa istituzionale della Giustizia tributaria. Inoltre, la disciplina dell’impugnazione è contenuta nell’articolo 1137, nel testo introdotto dalla legge n. 220/2012.

I chiarimenti giurisprudenziali sono riportati nelle raccolte ufficiali della Corte di cassazione: aprile 2021, Sezioni Unite n. 9839, e giugno–luglio 2024, ordinanza n. 16760.

Approfondimento informativo. La valutazione di una controversia richiede l’esame dei documenti e delle circostanze del caso concreto.

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Piero Antonio Esposito

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