L’articolo 1124 del Codice civile disciplina le spese per mantenere e sostituire scale e ascensori. Il criterio combina due elementi: il valore delle singole proprietà e l’altezza dei piani.

Perciò, la spesa non si divide automaticamente in parti uguali. Inoltre, prima del calcolo occorre individuare le unità servite e verificare eventuali accordi validi. Vediamo come applicare la norma e quali errori evitare nel riparto.

Il testo dell’articolo 1124 del Codice civile

«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.»

Chi deve contribuire alle spese

La norma pone le spese a carico dei proprietari delle unità immobiliari servite dalle scale o dall’ascensore. Perciò, bisogna esaminare la funzione del bene rispetto alle diverse proprietà.

Scale e ascensori rientrano tra i beni indicati dall’articolo 1117 del Codice civile. Tuttavia, occorre verificare i titoli e le caratteristiche dell’edificio.

Se una scala serve soltanto una parte del fabbricato, il riparto deve considerare il relativo gruppo di proprietari. Inoltre, la presenza di più ingressi o impianti può richiedere conteggi distinti.

Di conseguenza, non basta applicare una tabella senza controllarne l’ambito. Prima bisogna individuare i soggetti tenuti a contribuire; poi si calcolano le quote.

Come funziona il criterio del 50 per cento

L’articolo 1124 divide la spesa in due metà. La prima segue il valore delle singole unità immobiliari. La seconda segue esclusivamente l’altezza di ciascun piano dal suolo.

Per esempio, su una spesa di 10.000 euro, 5.000 euro seguono il valore delle proprietà. Gli altri 5.000 euro, invece, vengono distribuiti secondo il criterio dell’altezza.

Inoltre, i valori devono essere riferiti alle unità comprese nel riparto. Se l’impianto serve soltanto una scala, occorre utilizzare i rapporti corretti per quel gruppo.

Perciò, il piano più alto può sostenere una quota maggiore nella seconda metà. Tuttavia, il risultato complessivo dipende anche dal valore della proprietà e dalla composizione dell’edificio.

Un esempio di riparto delle spese

Consideriamo un esempio semplificato: soltanto due unità devono contribuire, entrambe con lo stesso valore. La prima si trova a 3 metri dal suolo; la seconda, invece, a 6 metri. La spesa complessiva è di 10.000 euro.

La metà legata al valore assegna 2.500 euro a ciascuna unità. Per l’altra metà, invece, le altezze sono in rapporto di uno a due. Quindi, al primo piano spettano 1.666,67 euro e al secondo 3.333,33 euro.

Unità	Quota per valore	Quota per altezza	Totale
Prima unità: 3 metri	2.500,00 €	1.666,67 €	4.166,67 €
Seconda unità: 6 metri	2.500,00 €	3.333,33 €	5.833,33 €

Questo esempio illustra i due criteri. Tuttavia, non sostituisce la tabella del condominio. In un edificio reale occorre considerare tutte le unità interessate e la distribuzione delle proprietà sui diversi piani.

Piano terra e negozi: nessun esonero automatico

Essere al piano terra non comporta, da solo, l’esclusione da tutte le spese. Anche un ingresso autonomo richiede di verificare se scale o ascensore servano la proprietà.

Per esempio, può rilevare la possibilità di raggiungere parti comuni ai piani superiori. Inoltre, bisogna esaminare eventuali titoli contrari o clausole di esonero applicabili.

Nel modello ordinario, un piano a quota zero non partecipa alla componente proporzionale all’altezza. Tuttavia, può restare tenuto alla metà calcolata sul valore, se rientra tra le unità servite.

Perciò, l’affermazione “non uso l’ascensore” non basta a escludere il pagamento. Il riparto considera la relazione tra il bene e la proprietà, non soltanto le abitudini personali.

Cantine, soffitte e lastrici privati

Il secondo comma dell’articolo 1124 riguarda la metà della spesa legata al valore. A questo fine considera anche cantine, palchi morti, soffitte, camere a tetto e lastrici solari non comuni.

Quindi, queste proprietà non possono essere ignorate senza esaminare la situazione concreta. Inoltre, occorre verificare come siano già rappresentate nei valori delle unità.

Perciò, una pertinenza già compresa nei millesimi dell’appartamento non deve essere conteggiata due volte. Il controllo dei titoli e delle tabelle evita duplicazioni nel riparto.

Sostituzione e prima installazione dell’ascensore

L’articolo 1124 riguarda la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori. Perciò, la sostituzione di un impianto esistente rientra nel suo ambito.

La prima installazione di un ascensore richiede, invece, una valutazione distinta. Occorre considerare le regole sulle innovazioni, il riparto previsto dall’articolo 1123 e le eventuali condizioni dell’articolo 1121.

Inoltre, un impianto realizzato soltanto da alcuni proprietari può richiedere l’esame degli accordi e dei diritti dei partecipanti. Di conseguenza, non si deve applicare automaticamente il criterio del 50 per cento a ogni progetto.

Il chiarimento della Cassazione sugli uffici

La Cassazione, ordinanza n. 20888 del 18 luglio 2023, ha esaminato un incremento forfettario delle spese dell’ascensore. L’assemblea lo aveva imposto a un’unità adibita a ufficio, per il suo utilizzo più intenso.

La Corte ha ritenuto nulla la deliberazione approvata a maggioranza che modificava il criterio legale. Perciò, la presenza di clienti o visitatori non consente, da sola, di imporre una maggiorazione arbitraria.

Inoltre, il criterio dell’articolo 1124 considera già l’altezza dei piani. Una deroga al criterio legale richiede una convenzione con il consenso di tutti i condomini.

Regolamento e controllo del riparto

Un accordo valido può prevedere criteri diversi da quelli legali. Tuttavia, bisogna verificarne il contenuto e l’applicabilità alla spesa esaminata.

Per esempio, una clausola relativa a determinati costi non va estesa automaticamente a ogni intervento. Inoltre, una delibera a maggioranza non può sostituire liberamente il criterio legale con uno nuovo.

Prima di approvare il riparto, è utile controllare preventivo, natura dei lavori, unità servite e tabella utilizzata. Infine, eventuali contestazioni richiedono una valutazione tempestiva del tipo di vizio e dei termini applicabili.

Domande frequenti sull’articolo 1124

Le spese si dividono tutte secondo i millesimi di proprietà?

No. L’articolo 1124 prevede metà spesa in base al valore delle unità e metà in proporzione all’altezza dei piani. Tuttavia, occorre verificare eventuali accordi validi che stabiliscano un criterio diverso.

Chi abita al piano terra deve pagare?

Il piano terra non è automaticamente esonerato. Prima bisogna verificare se la proprietà sia servita e se esistano titoli contrari. Inoltre, vanno distinte la quota per valore e quella legata all’altezza.

Posso evitare le spese se non uso l’ascensore?

Il mancato uso personale non basta, da solo, a eliminare l’obbligo. Perciò, occorre considerare la funzione dell’impianto rispetto alla proprietà e verificare eventuali esoneri validi.

Un ufficio può pagare di più perché riceve molti clienti?

L’assemblea non può imporre a maggioranza una maggiorazione forfettaria che deroghi al criterio legale per il solo utilizzo più intenso. Inoltre, la Cassazione n. 20888/2023 ha chiarito che una simile modifica richiede una convenzione unanime.

Il criterio vale anche per un ascensore installato per la prima volta?

La prima installazione richiede una valutazione distinta dalla sostituzione. Perciò, bisogna esaminare le regole sulle innovazioni, i soggetti partecipanti e il criterio di riparto applicabile.

Una cantina va conteggiata separatamente dall’appartamento?

Dipende dai titoli e dalla struttura della tabella. Se il suo valore è già compreso nei millesimi dell’appartamento, occorre evitare un doppio conteggio. Inoltre, il secondo comma riguarda specificamente la metà della spesa legata al valore.

Fonti normative e giurisprudenziali

Il testo dell’articolo 1124 è consultabile nella banca dati normativa istituzionale della Giustizia tributaria. Inoltre, il chiarimento della Cassazione n. 20888 del 18 luglio 2023 è riportato nella rassegna ufficiale della giurisprudenza civile di giugno–luglio 2023.

Approfondimento informativo. La valutazione di una controversia richiede l’esame dei documenti e delle circostanze del caso concreto.

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Piero Antonio Esposito

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