Art 1127 codice civile

Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio

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Commento: 🏗️ Art. 1127 c.c. – Sopraelevazione dell’edificio condominiale

📚 “Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che…”

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🧱 1. Cos’è la sopraelevazione secondo il Codice Civile?

L’articolo 1127 del Codice Civile regola il diritto di sopraelevare, ossia costruire nuovi piani sopra l’edificio condominiale da parte del proprietario dell’ultimo piano.
👉 Ma attenzione: non è un diritto assoluto. È condizionato a una serie di limiti tecnici, giuridici e urbanistici.

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🚫 2. Quando la sopraelevazione NON è ammessa?

Il codice impone tre limiti principali:

🔹 Precarietà della statica dell’edificio

Se la costruzione danneggia l’equilibrio strutturale, è vietata.

🔹 Pregiudizio all’aspetto architettonico dell’edificio

Se altera l’armonia estetica, i condomini possono opporvisi.

🔹 Diverse disposizioni contrattuali o regolamentari

Il regolamento condominiale o gli atti di acquisto possono vietare o limitare le sopraelevazioni.

📌 In sintesi: anche se sei proprietario dell’ultimo piano, non puoi costruire liberamente sopra la testa degli altri!

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💰 3. Obbligo di indennizzo ai condomini

Se la sopraelevazione è consentita, chi la realizza deve corrispondere un’indennità agli altri condomini per:

🔸 L’aumento del valore della proprietà condominiale
🔸 Il maggior carico sulle strutture comuni

📐 Il calcolo avviene in proporzione al valore delle singole unità immobiliari.

💡 L’obiettivo è evitare arricchimenti ingiustificati e tutelare gli interessi comuni.

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⚖️ 4. Cosa dice la giurisprudenza recente?

La Cassazione ha stabilito che:

• Anche una leggera alterazione estetica può bastare per impedire la sopraelevazione
• L’indennizzo non è una “penale”, ma un diritto patrimoniale dei condomini
• L’assemblea non può autorizzare una sopraelevazione vietata per legge o regolamento

📎 [Cass. Civ. Sez. II, sent. n. 17794/2019]

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🧭 Conclusioni dello Studio Legale PAE

L’art. 1127 c.c. mostra come la libertà del singolo debba sempre armonizzarsi con il bene comune.

🔹 Se sei proprietario dell’ultimo piano e vuoi sopraelevare:

🔍 Serve una verifica tecnica, urbanistica e legale preliminare.

🔹 Se sei condomino e vuoi opporti:

✉️ Hai diritto a contestare per lesione architettonica o pericolo statico.

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Art 1127 codice civile – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio

Il proprietario dell’ultimo piano o del terrazzo può, grazie al diritto di sopraelevazione, costruire un nuovo piano o qualsiasi altra struttura, aumentando l’altezza dello stabile.

Come stabilito dalla cassazione, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare che intende esercitare il proprio diritto di sopraelevazione non deve chiedere l’autorizzazione dei proprietari dei piani sottostanti, ma deve rispettare i seguenti punti:

• la costruzione non deve pregiudicare la stabilità dell’edificio (l’edificio e le sue strutture devono sopportare il peso della stessa e le sollecitazioni di origine sismica);
• non deve pregiudicare l’aspetto o il decoro architettonico dell’edificio;
• non deve portare ad una diminuzione notevole dell’aria o della luce dei piani sottostanti;
• non deve esistere una specifica previsione del regolamento condominiale convenzionale.

Nel caso in cui una di queste prescrizioni non sia rispettata, i singoli condomini possono opporsi alla costruzione.

In qualsiasi caso, il proprietario che intende costruire una nuova sopraelevazione, deve essere in regola con le concessioni comunali e i permessi di costruire e deve corrispondere agli altri condomini un’indennità come descritto nell’art. 1127 c.c..

Per non incorrere in prescrizione, i condomini controinteressati, o il condominio, devono presentare opposizione entro vent’anni dalla realizzazione del manufatto.

La regolamentazione viene prescritta dall’art. 1127 c. c., che riporto integralmente.

Art. 1127. c.c – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio.

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.

La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da

edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.

Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Dott. Piero Antonio Esposito

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