Studio Legale PAE · Diritto condominiale

Articolo 1118 c.c.
Diritti dei partecipanti sulle parti comuni

L’articolo 1118 disciplina le quote sulle parti comuni e gli obblighi di conservazione. Inoltre, stabilisce le condizioni del distacco dagli impianti centralizzati. La giurisprudenza distingue il diritto al distacco dalle regole sulle spese.

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Che cosa prevede l’articolo 1118

L’articolo 1118 del Codice civile collega la proprietà dell’unità immobiliare ai diritti sulle parti comuni. Di regola, la quota dipende dal valore dell’unità. Tuttavia, il titolo può prevedere una diversa attribuzione.

La norma vieta di rinunciare al diritto sulle parti comuni. Inoltre, mantiene l’obbligo di contribuire alla loro conservazione. Pertanto, il semplice mancato utilizzo non elimina questo obbligo.

Infine, il quarto comma consente di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato alle condizioni previste. Il distacco non equivale però a rinunciare alla proprietà comune. Occorre inoltre verificare le spese dovute e le eventuali convenzioni contrattuali.

In questa guida

Quote e utilizzo delle parti comuni
Rinuncia e spese di conservazione
Condizioni e prova del distacco
Cassazione n. 6490/2026
Cassazione n. 6618/2026
Esempi pratici
Domande frequenti
Testo integrale della norma

Il criterio da ricordare

Proprietà, utilizzo e spese seguono regole distinte. Infatti, un distacco legittimo non elimina ogni obbligo economico. Inoltre, il regolamento contrattuale può contenere una valida disciplina delle spese diversa dal criterio legale.

Quote sulle parti comuni e tabelle millesimali

Il primo comma dell’articolo 1118 stabilisce un criterio proporzionale. In particolare, il diritto sulle parti comuni dipende dal valore dell’unità immobiliare. Il titolo può comunque disporre diversamente.

Come si determina il valore dell’unità

La quota non coincide necessariamente con la sola superficie dell’appartamento. Infatti, la determinazione dei valori richiede una valutazione tecnica. Le tabelle millesimali esprimono tali rapporti secondo la disciplina applicabile.

Per esempio, 100 millesimi rappresentano un decimo del valore complessivo espresso nella tabella. Tuttavia, non assegnano automaticamente un decimo del cortile in proprietà esclusiva. Occorre quindi distinguere la quota dalla porzione materiale.

L’utilizzo deve rispettare gli altri partecipanti

L’uso delle parti comuni deve rispettare anche l’articolo 1102. In particolare, non può alterare la destinazione del bene. Inoltre, deve consentire agli altri di farne pari uso secondo il loro diritto.

Rinuncia e spese di conservazione

Il diritto comune non si abbandona unilateralmente

Il secondo comma vieta di rinunciare al diritto sulle parti comuni. Di conseguenza, una dichiarazione unilaterale non permette di abbandonare la quota per evitare gli oneri.

Appartamento vuoto e cambio di destinazione

Lasciare vuoto l’appartamento non elimina le spese di conservazione. Analogamente, cambiare la destinazione dell’unità non libera da questo obbligo. Restano tuttavia salve le disposizioni delle leggi speciali.

Il criterio di riparto va verificato separatamente

L’obbligo di pagare non significa che ogni spesa segua sempre la tabella generale. Infatti, bisogna individuare il bene e la natura dell’intervento. Inoltre, occorre esaminare i criteri applicabili e le eventuali convenzioni valide.

Riscaldamento e condizionamento

Quando è consentito il distacco

Il quarto comma dell’articolo 1118 consente di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato. Tuttavia, non devono derivare notevoli squilibri di funzionamento. Inoltre, non devono esserci aggravi di spesa per gli altri condomini.

Pertanto, installare un impianto autonomo non basta a dimostrare la legittimità del distacco. Occorre verificare le conseguenze sull’impianto comune. La valutazione deve riguardare anche gli effetti economici sugli altri partecipanti.

Chi deve dimostrare le condizioni del distacco?

La prova dell’assenza dei pregiudizi grava sul condomino interessato. In particolare, la giurisprudenza richiede una preventiva informazione corredata da documentazione tecnica. Una semplice dichiarazione di convenienza personale non è sufficiente.

Tuttavia, la Cassazione considera anche l’ipotesi in cui l’assemblea autorizzi il distacco mediante una propria valutazione dei presupposti. Occorre quindi esaminare il contenuto effettivo della decisione. Il solo voto favorevole non va confuso con un accertamento tecnico documentato.

Prima dell’intervento è quindi necessario valutare gli effetti con un tecnico qualificato. Inoltre, bisogna comunicare all’amministratore la documentazione pertinente. Restano da verificare le regole applicabili alle opere e all’impianto autonomo.

Cassazione 2026: il regolamento e il diritto al distacco

Cassazione civile, sezione II, sentenza 18 marzo 2026, n. 6490

La Corte ha ribadito che il distacco, quando ne ricorrono i requisiti, non dipende da un’autorizzazione discrezionale degli altri condomini. Inoltre, una clausola regolamentare non può vietarlo in modo assoluto.

Tuttavia, il proprietario resta tenuto a dimostrare l’assenza dei pregiudizi richiesti. Il diritto al distacco non equivale quindi alla libertà di procedere senza verifiche. Occorre distinguere l’autorizzazione dalla prova delle condizioni tecniche ed economiche.

La situazione da considerare nell’accertamento

Il caso riguardava un distacco eseguito prima della riforma del 2012. La Corte ha inoltre chiarito il rilievo della situazione esistente al momento dell’intervento. Una successiva sostituzione della caldaia non consentiva di ignorare la consulenza relativa al distacco già effettuato.

Leggi il testo integrale della sentenza n. 6490/2026, riprodotto da ADUC

Quali spese restano dopo il distacco?

Secondo il criterio legale, il distaccato contribuisce alla manutenzione straordinaria, alla conservazione e alla messa a norma dell’impianto. Infatti, il distacco volontario non elimina normalmente la comproprietà dell’impianto comune.

Per esempio, la sostituzione della caldaia può comportare un contributo anche per chi non utilizza il servizio. Occorre comunque verificare la natura dell’intervento. Inoltre, bisogna esaminare il criterio di riparto.

Tuttavia, non basta fermarsi al criterio legale. Una valida convenzione può prevedere obblighi ulteriori. Pertanto, prima di contestare le spese di gestione bisogna leggere il regolamento contrattuale.

Spese dopo il distacco

Cassazione 2026: possono restare anche spese di gestione

Cassazione civile, sezione II, sentenza 19 marzo 2026, n. 6618

La Corte distingue il divieto assoluto di distacco dalla disciplina delle spese. Il primo non può impedire un distacco consentito dalla legge. Invece, una valida clausola contrattuale può mantenere il contributo alle spese di gestione.

Nel caso esaminato, la deliberazione applicava una disposizione del regolamento contrattuale. Questa prevedeva il pagamento anche per le unità che avevano rinunciato al servizio. La Corte ha ritenuto legittimo tale riparto.

Pertanto, non è corretto affermare che il distacco elimini sempre ogni spesa di esercizio. Occorre verificare l’esistenza e la validità della convenzione. Una semplice decisione a maggioranza non equivale automaticamente a una deroga contrattuale.

Leggi il testo integrale della sentenza n. 6618/2026, riprodotto da Studio Legale Scarlino

Articolo 1118: tre esempi pratici

Appartamento vuoto e riparazione del tetto

Il proprietario lascia vuota l’abitazione e contesta la spesa per il tetto comune. Tuttavia, l’assenza non elimina l’obbligo di conservazione. Occorre quindi verificare il riparto applicabile.

Distacco senza prova degli effetti

Un condomino installa un impianto autonomo senza documentare gli effetti su quello comune. La sola esecuzione dell’intervento non dimostra il rispetto dei requisiti. Pertanto, possono sorgere contestazioni sulla legittimità del distacco.

Distacco legittimo e clausola sulle spese

Il distacco rispetta le condizioni tecniche ed economiche. Tuttavia, il regolamento contrattuale contiene una valida clausola di contribuzione alle spese di gestione. In questo caso, il diritto al distacco non elimina automaticamente l’obbligo convenzionale.

Quali documenti esaminare

Occorre anzitutto leggere gli atti di acquisto e il regolamento. Inoltre, servono tabelle millesimali, verbali e prospetti di riparto. Questi documenti aiutano a ricostruire diritti e obblighi economici.

Per il distacco sono importanti la relazione tecnica e le comunicazioni all’amministratore. Bisogna inoltre conoscere le caratteristiche dell’impianto e gli interventi successivi. In questo modo, si distingue la situazione originaria dalle eventuali modifiche.

Infine, ogni spesa deve essere identificata correttamente. Occorre distinguere manutenzione straordinaria, conservazione, messa a norma e gestione. L’esame delle convenzioni completa la verifica del riparto.

Le disposizioni collegate

Articolo 1117 — Parti comuni dell’edificio
Individua i beni soggetti alla proprietà comune, salvo un titolo contrario.

Articolo 1102 — Uso della cosa comune
Inoltre, chiarisce i limiti dell’utilizzo individuale dei beni comuni.

Articolo 68 delle disposizioni di attuazione — Tabelle millesimali
Infine, disciplina l’espressione dei valori proporzionali delle unità immobiliari.

Le domande più frequenti

Articolo 1118 c.c. — Testo integrale

Di seguito è riportato il testo integrale della norma. I sottotitoli e le introduzioni ai commi sono redazionali.

Primo comma — Misura del diritto

Anzitutto, la norma definisce il rapporto tra valore dell’unità e quota sulle parti comuni.

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

Secondo comma — Divieto di rinuncia

Inoltre, il secondo comma esclude la rinuncia al diritto sulle parti comuni.

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Terzo comma — Spese di conservazione

Quanto alle spese, resta fermo l’obbligo di contribuire alla conservazione dei beni comuni.

Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Quarto comma — Rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato

Infine, la disposizione stabilisce le condizioni del distacco e gli obblighi economici previsti dal criterio legale.

Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Testo sostituito dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, articolo 3. La modifica è entrata in vigore il 18 giugno 2013.

Fonte normativa: Gazzetta Ufficiale

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La verifica dei titoli, delle clausole e della documentazione tecnica permette di ricostruire il caso. In questo modo, è possibile valutare gli addebiti e le iniziative appropriate.