L’articolo 1125 del Codice civile disciplina le spese per mantenere e ricostruire soffitti, volte e solai tra piani sovrapposti. La regola distingue la struttura dalle finiture del pavimento e del soffitto.

Perciò, non tutto il preventivo si divide automaticamente a metà. Inoltre, occorre verificare quali parti siano interessate e da cosa dipenda il deterioramento. Vediamo come individuare le quote e quando serva una valutazione diversa.

Il testo dell’articolo 1125 del Codice civile

«Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.»

Quando si applica la norma

L’articolo 1125 riguarda gli elementi che separano due piani sovrapposti. Il solaio, infatti, svolge una funzione di sostegno per il piano superiore e di copertura per quello inferiore.

Di regola, la spesa strutturale interessa i proprietari dei due piani. Tuttavia, occorre verificare i titoli e la funzione delle componenti coinvolte.

Un intervento su travi, pilastri o altre strutture comuni all’edificio può richiedere un esame distinto. Perciò, il fatto che i lavori avvengano tra due appartamenti non basta a classificare ogni costo.

Inoltre, un preventivo può comprendere opere soggette a criteri diversi. La relazione tecnica deve consentire di separarle prima del riparto.

Quali spese si dividono a metà

Le spese di manutenzione e ricostruzione della struttura che serve i due piani vengono sostenute in parti uguali. Quindi, ciascun proprietario contribuisce per il 50 per cento della componente soggetta alla norma.

Per esempio, il valore millesimale più alto di un appartamento non modifica automaticamente questa proporzione. L’articolo 1125 prevede infatti un criterio specifico, distinto dal riparto generale dell’articolo 1123.

Tuttavia, bisogna verificare eventuali accordi validi e la responsabilità per il deterioramento. Perciò, il criterio ordinario non risolve da solo ogni controversia.

Pavimento superiore e finiture del soffitto

La copertura del pavimento resta a carico del proprietario del piano superiore. Invece, intonaco, tinta e decorazione del soffitto competono al proprietario del piano inferiore.

Di conseguenza, la sostituzione delle finiture non segue necessariamente il riparto della struttura. Inoltre, occorre distinguere le singole lavorazioni nel preventivo.

Per esempio, la voce “rifacimento del solaio” può comprendere demolizioni, opere strutturali e ripristino delle superfici. Perciò, il tecnico deve chiarire a quale componente si riferisca ciascun costo.

Anche strati intermedi e impermeabilizzazioni richiedono attenzione alla loro funzione. Non è corretto attribuirli soltanto in base al nome utilizzato dall’impresa.

Un esempio pratico di riparto

Consideriamo un intervento ordinario, senza responsabilità accertate né accordi diversi. Il preventivo distingue 20.000 euro per la struttura, 2.000 euro per la copertura del pavimento e 1.000 euro per le finiture del soffitto.

La componente strutturale si divide a metà: 10.000 euro per ciascun proprietario. Inoltre, il proprietario superiore sostiene i 2.000 euro del pavimento. Quello inferiore, invece, paga i 1.000 euro delle finiture del soffitto.

Componente	Piano superiore	Piano inferiore
Struttura: 20.000 €	10.000 €	10.000 €
Copertura del pavimento: 2.000 €	2.000 €	0 €
Finiture del soffitto: 1.000 €	0 €	1.000 €
Totale	12.000 €	11.000 €

Questo esempio illustra la distinzione prevista dalla norma. Tuttavia, nel caso concreto servono una corretta descrizione delle opere e l’esame delle cause del danno.

Infiltrazioni: prima si accerta la causa

Una macchia sul soffitto non dimostra, da sola, che la spesa debba essere divisa a metà. Prima occorre individuare l’origine dell’infiltrazione.

Per esempio, il danno può dipendere da una tubazione privata, da un impianto comune o da lavori eseguiti in modo scorretto. Inoltre, può interessare soltanto le finiture oppure anche la struttura.

Perciò, il riparto ordinario della manutenzione va distinto dall’eventuale responsabilità risarcitoria. Quando emerge una causa imputabile a un soggetto, devono essere valutati i presupposti della sua responsabilità.

Di conseguenza, fotografie, sopralluoghi e accertamenti tecnici sono utili prima di concordare i pagamenti. La semplice posizione del danno non basta a individuare chi debba sostenerne il costo.

Coperture dei box: il chiarimento del 2025

La Cassazione, sentenza n. 20536 del 21 luglio 2025, ha esaminato infiltrazioni in un box interrato. L’acqua proveniva da un terrazzo-giardino soprastante, posto a livello stradale.

Nel caso esaminato, la Corte ha richiamato l’applicazione analogica dell’articolo 1125, anziché il criterio dell’articolo 1126. Inoltre, ha ribadito il principio già indicato nel precedente giudizio di legittimità.

Perciò, non ogni superficie che copre un locale sottostante va trattata automaticamente come un lastrico solare. Occorre esaminare funzione, utilizzo e componenti da riparare.

Questa distinzione è importante per cortili, percorsi e terrazze che sovrastano autorimesse. Tuttavia, l’applicazione concreta richiede l’esame dei titoli e della struttura.

L’assemblea può ripartire ogni spesa?

L’assemblea gestisce i beni comuni, ma non può attribuirsi liberamente poteri sulle proprietà esclusive. Perciò, la natura delle opere va chiarita prima di approvare una spesa condominiale.

La Cassazione, ordinanza n. 16760 del 17 giugno 2024, ha esaminato un locale privato che copriva scantinati condominiali. Le spese per il pavimento superiore erano a carico del proprietario esclusivo secondo l’articolo 1125.

Di conseguenza, la Corte ha escluso la competenza dell’assemblea a ripartire quella spesa privata. Inoltre, ha evidenziato la necessità di distinguere le parti dell’intervento.

Accordi e documenti prima dei lavori

I proprietari interessati possono concordare un diverso riparto, nel rispetto dei diritti coinvolti. Tuttavia, l’accordo deve essere chiaro sulle opere e sulle somme a carico di ciascuno.

È utile indicare costi strutturali, finiture e modalità di pagamento. Inoltre, conviene precisare se restino da accertare responsabilità o ulteriori danni.

Prima dell’avvio, occorre verificare anche gli adempimenti edilizi e le interferenze con parti comuni. Infine, la documentazione fotografica dello stato iniziale aiuta a distinguere i danni precedenti da quelli eventualmente causati dai lavori.

Il collegamento con la ripartizione generale

L’articolo 1125 contiene un criterio specifico per i piani sovrapposti. Perciò, va coordinato con l’articolo 1123 sulla ripartizione delle spese condominiali.

Se l’intervento coinvolge beni comuni all’intero edificio, può essere necessario separare ulteriori voci. Inoltre, per scale e ascensori opera la disciplina dell’articolo 1124.

Di conseguenza, la corretta classificazione delle opere viene prima del calcolo delle quote. Una descrizione generica del preventivo può portare a un riparto errato.

Domande frequenti sull’articolo 1125

Tutto il rifacimento del solaio si divide a metà?

No. La componente soggetta al riparto comune si divide in parti uguali. Tuttavia, la copertura del pavimento resta al proprietario superiore, mentre intonaco, tinta e decorazione del soffitto competono a quello inferiore.

Chi ha più millesimi deve pagare di più?

Il criterio ordinario dell’articolo 1125 prevede parti uguali tra i proprietari dei due piani. Perciò, i millesimi non modificano automaticamente la metà della spesa strutturale. Inoltre, vanno verificati eventuali accordi validi.

Una perdita dal bagno superiore si divide sempre al 50 per cento?

No. Prima bisogna accertare la causa della perdita e i beni interessati. Inoltre, l’eventuale responsabilità per il danno è distinta dal riparto ordinario della manutenzione.

La norma riguarda anche un cortile sopra un box?

Può trovare applicazione analogica, secondo la funzione e le caratteristiche della struttura. Tuttavia, non basta la presenza di un locale sottostante. Perciò, occorre distinguere questa situazione da quella disciplinata dall’articolo 1126.

Il condominio deve pagare tutte le opere tra due appartamenti?

No. Occorre distinguere la struttura che serve i due piani dalle parti comuni all’intero edificio e dalle finiture private. Perciò, il riparto dipende dalle componenti effettivamente interessate.

Possiamo concordare un riparto diverso?

Sì, i proprietari interessati possono raggiungere un accordo valido. Tuttavia, è opportuno precisare per iscritto opere, quote e condizioni. Inoltre, l’accordo non deve pregiudicare i diritti di altri soggetti.

Fonti normative e giurisprudenziali

La norma di riferimento è l’articolo 1125 del Codice civile, consultabile nella banca dati normativa istituzionale.

Inoltre, i chiarimenti giurisprudenziali richiamati sono riportati nelle raccolte ufficiali della Corte di cassazione: giugno–luglio 2024, ordinanza n. 16760, e luglio–agosto 2025, sentenza n. 20536.

Approfondimento informativo. La valutazione di una controversia richiede l’esame dei documenti e delle circostanze del caso concreto.

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Piero Antonio Esposito

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