Diritto condominiale · Codice civile
Articolo 1117 c.c.
Le parti comuni dell’edificio
Tetti, cortili, facciate e impianti: come distinguere la proprietà comune da quella esclusiva e affrontare le controversie condominiali.
Quanto costa amministrare il tuo condominio?
Scopri una proposta di gestione professionale, trasparente e personalizzata per il tuo condominio. Richiedi un preventivo online e confrontalo con la tua attuale amministrazione.
Calcola il tuo preventivo ↗Preventivo gratuito
L’articolo 1117 del codice civile è il punto di partenza per capire quali parti di un edificio appartengono ai condomini. Individuare correttamente questi beni permette di affrontare con maggiore chiarezza le questioni di utilizzo, manutenzione e tutela della proprietà.
Il problema nasce spesso da situazioni concrete: un cortile occupato stabilmente, un sottotetto rivendicato da un proprietario, un impianto che attraversa un appartamento. Per dare una risposta occorre leggere i titoli e verificare le caratteristiche del bene.
Quando un bene è condominiale
L’articolo 1117 c.c. individua le parti comuni facendo salva la diversa attribuzione risultante dal titolo. La posizione fisica di un bene, da sola, non basta: contano anche la sua funzione e il rapporto con le unità immobiliari.
Il criterio da ricordare
Per stabilire se un bene è comune, si esaminano insieme la sua destinazione e i documenti che ne disciplinano la proprietà.
Le tre categorie di parti comuni
Strutture e spazi dell’edificio
Suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti, lastrici solari, scale, portoni, vestiboli, anditi, portici, cortili e facciate sono espressamente richiamati dalla norma.
Aree e locali per servizi comuni
Rientrano nell’elenco le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi comuni, come portineria, alloggio del portiere, lavanderia e stenditoi. Per i sottotetti la norma richiede una destinazione all’uso comune desumibile dalle caratteristiche strutturali e funzionali.
Impianti e collegamenti
La disposizione comprende ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati per gas, elettricità, riscaldamento, condizionamento e comunicazioni. Per i collegamenti rileva il punto di diramazione verso le proprietà individuali oppure, negli impianti unitari, il punto di utenza, con la riserva prevista per le reti pubbliche.
Il titolo contrario: partire dall’origine del condominio
La formula «se non risulta il contrario dal titolo» impone di ricostruire l’assetto proprietario a partire dall’atto che ha dato origine al condominio. Non basta leggere soltanto l’ultimo rogito: occorre verificare se la proprietà esclusiva del bene fosse stata effettivamente riservata al momento del frazionamento dell’edificio.
Per i beni soggetti al regime dell’articolo 1117 c.c., chi rivendica la proprietà esclusiva deve dimostrare gli elementi che escludono inequivocabilmente la comunione. Un generico richiamo nel successivo atto di acquisto non risolve, da solo, la questione. Restano distinti gli eventuali acquisti a titolo originario, da accertare nei loro specifici presupposti.
Regolamento contrattuale, atti di provenienza e documentazione tecnica vanno quindi letti insieme, verificandone contenuto ed efficacia.
Giurisprudenza recente · 2026
Le decisioni recenti: cosa cambia nella valutazione del caso
Le pronunce qui richiamate precisano come applicare l’articolo 1117 alle controversie concrete. Sono sviluppi interpretativi della giurisprudenza, da distinguere dalle modifiche legislative. Le date riportate sono quelle di pubblicazione dei provvedimenti.
Sottotetti: l’ultimo piano non attribuisce automaticamente la proprietà
Cassazione civile, sezione II, ordinanza 26 febbraio 2026, n. 4410
La Cassazione ribadisce che occorre partire dai titoli. Se questi non risolvono la questione, rilevano struttura e funzione del sottotetto: la destinazione anche potenziale a un servizio comune può giustificarne la condominialità. La pertinenza dell’appartamento sottostante ricorre invece quando il vano svolge esclusivamente una funzione di isolamento e non presenta caratteristiche che ne consentano l’utilizzo autonomo.
Nel caso esaminato, relativo a un edificio di Milano, l’assenza di un piano di calpestio non è stata considerata decisiva. Hanno assunto rilievo anche altezza, accesso da un corridoio comune e collocazione sopra più unità immobiliari.
Indicazione pratica dello Studio: prima di rivendicare o trasformare un sottotetto, verificare i titoli e farne esaminare le caratteristiche tecniche.
Sottoscala: acquistare il piano terra non basta
Cassazione civile, sezione II, ordinanza 25 marzo 2026, n. 7222 La Corte ha censurato la conclusione secondo cui l’acquisto dell’intero piano terra comportasse anche la proprietà del sottoscala. Nella fattispecie, la scala era comune e il vano sottostante doveva essere valutato alla luce della sua connessione materiale e funzionale con le parti comuni e dell’eventuale titolo contrario.
La prova dell’appartenenza esclusiva grava su chi la rivendica: il controllo dell’atto che ha costituito il condominio rimane centrale. La decisione è stata cassata con rinvio, per il nuovo esame della controversia.
Indicazione pratica dello Studio: prima di chiudere, occupare o modificare un sottoscala, controllare la natura della scala e la disciplina proprietaria originaria.
re, occupare o modificare un sottoscala, controllare la natura della scala e la disciplina proprietaria originaria.
Il punto comune alle decisioni
La posizione di un vano e il suo utilizzo materiale non sostituiscono l’esame dei titoli. La corretta valutazione richiede anche la ricostruzione della funzione del bene e della disciplina applicabile alla vicenda.
Proprietà comune e diritto di utilizzo
Accertare chi è proprietario e stabilire come un bene può essere utilizzato sono due passaggi distinti. L’articolo 1102 c.c. consente al partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Prima di occupare uno spazio, chiudere un accesso o realizzare un’opera, occorre quindi valutare l’effetto concreto sui diritti degli altri partecipanti.
Le disposizioni collegate
L’articolo 1117 individua le parti comuni dell’edificio. Gli articoli 1117-bis, 1117-ter e 1117-quater completano la disciplina: chiariscono dove si applicano le regole condominiali, come modificare la destinazione d’uso dei beni comuni e come tutelarla.
Articolo 1117-bis — Ambito di applicabilità
Estende le disposizioni sul condominio, in quanto compatibili, ai casi in cui più unità immobiliari, edifici o condomìni condividano parti comuni. È un riferimento fondamentale anche per i supercondomini.
Approfondisci l’articolo 1117-bisArticolo 1117-ter — Modificazioni delle destinazioni d’uso
Disciplina le decisioni con cui l’assemblea può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale, prevedendo specifiche maggioranze, formalità e limiti.
Approfondisci l’articolo 1117-terArticolo 1117-quater — Tutela delle destinazioni d’uso
Prevede strumenti di tutela contro le attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni. L’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
Approfondisci l’articolo 1117-quaterLe domande più frequenti
Il sottotetto è sempre condominiale?
No. L’articolo 1117 richiama i sottotetti destinati all’uso comune per le loro caratteristiche strutturali e funzionali. La valutazione va compiuta insieme all’esame dei titoli.
Il lastrico solare può appartenere a un solo proprietario?
La norma lo include tra le parti comuni, ma fa salva una diversa attribuzione risultante dal titolo. Per il caso concreto occorre verificare gli atti.
Un impianto all’interno di un appartamento è necessariamente privato?
La sola collocazione non risolve la questione. Occorre individuare la funzione dell’impianto e il limite tra collegamento comune e utenza individuale previsto dalla norma.
Quali documenti portare allo Studio?
Rogito e atti di provenienza disponibili, regolamento condominiale, planimetrie, fotografie e corrispondenza sulla controversia. Per questioni tecniche, anche le relazioni già redatte.
Articolo 1117 c.c. — Testo integrale
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Fonte: Gazzetta Ufficiale, legge 11 dicembre 2012, n. 220, articolo 1.
Assistenza legale condominiale
Una controversia sulle parti comuni?
Lo Studio Legale PAE assiste proprietari e amministratori nell’esame dei titoli e nella gestione delle controversie relative alla proprietà e all’utilizzo dei beni condominiali.
Richiedi una consulenza 02 87166814Approfondimento informativo. La valutazione di una controversia richiede l’esame dei documenti e delle circostanze del caso concreto.
Assistenza in materia condominiale
Lo Studio Legale PAE si occupa di diritto condominiale e offre assistenza per le questioni giuridiche relative alla gestione degli edifici, alle deliberazioni assembleari, alla ripartizione delle spese e alle responsabilità dell’amministratore.
Per maggiori approfondimenti, proponiamo Libri e Manuali e Bibliografia.
Studio Legale PAE
Lascia un commento