Studio Legale PAE · Diritto condominiale
Articolo 1117-bis c.c.
Condominio e supercondominio
Quando più edifici condividono parti comuni, occorre chiarire quali regole si applicano e chi partecipa alla loro gestione. Per questo, l’articolo 1117-bis estende la disciplina condominiale, in quanto compatibile, anche a queste realtà.
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Che cosa prevede l’articolo 1117-bis
Il condominio può riguardare anche immobili distribuiti in più fabbricati. Infatti, l’articolo 1117-bis del Codice civile estende le disposizioni condominiali, in quanto compatibili, anche a queste situazioni. Occorre però che più unità immobiliari, più edifici oppure più condomìni abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
In particolare, questa norma assume rilievo nei complessi residenziali, nei condomìni orizzontali e nei supercondomini. La qualificazione giuridica dipende dalla proprietà e dalla funzione dei beni condivisi. Di conseguenza, per individuare la disciplina applicabile, bisogna esaminare anche i titoli.
Il criterio da ricordare
Per riconoscere un supercondominio bisogna anzitutto verificare l’esistenza di parti comuni ai sensi dell’articolo 1117. Inoltre, è necessario accertare il loro rapporto funzionale con gli immobili serviti. Tuttavia, il semplice utilizzo condiviso di un bene non dimostra, da solo, la sua proprietà comune.
Quando può trovare applicazione
La disciplina può interessare, ad esempio, più palazzine o abitazioni. In questi casi, i beni devono essere in proprietà comune e destinati stabilmente al servizio degli immobili.
Accessi e percorsi comuni
Ad esempio, viali, cancelli e percorsi pedonali o carrabili possono collegare e servire più edifici.
Aree e servizi condivisi
Inoltre, giardini, cortili, aree destinate a parcheggio e portinerie possono essere al servizio dell’intero complesso.
Impianti comuni a più fabbricati
Infine, gli impianti idrici, fognari, di illuminazione o di riscaldamento possono servire più immobili.
Questi esempi richiedono comunque una verifica concreta. Infatti, la presenza di un servizio condiviso non permette di presumere automaticamente che tutti gli immobili appartengano a un supercondominio.
Il supercondominio richiede un atto costitutivo?
Quando ricorrono i presupposti giuridici, il supercondominio può sorgere senza una specifica deliberazione costitutiva. La sua esistenza dipende infatti dalla situazione di proprietà e dal rapporto di accessorietà tra le parti comuni e gli immobili serviti. Occorre comunque verificare quanto risulta dai titoli.
Proprietà comune e diritto di utilizzo
Per questo è essenziale distinguere la proprietà comune dal semplice diritto di utilizzare un bene altrui. Ad esempio, un passaggio su una strada appartenente esclusivamente ad altri non equivale necessariamente alla comproprietà della strada.
Giurisprudenza recente
Un servizio condiviso non basta
Cassazione civile, sezione II, ordinanza 21 ottobre 2025, n. 27998
La Corte ha esaminato una controversia relativa a un vialetto munito di cancello e illuminazione. In particolare, a utilizzarlo erano sia un condominio sia i proprietari di una casa confinante.
Il vialetto, tuttavia, apparteneva esclusivamente al condominio. Secondo la Cassazione, l’utilizzo da parte di entrambi gli immobili non bastava a riconoscere un rapporto di supercondominialità. Era invece necessario individuare una proprietà comune ai sensi dell’articolo 1117. La decisione impugnata è stata quindi cassata con rinvio.
La conseguenza pratica
Prima di qualificare un complesso come supercondominio, bisogna dunque ricostruire la titolarità dei beni e la loro funzione. Infatti, l’uso materiale condiviso non sostituisce questa verifica.
Consulta il provvedimento integraleDa quali documenti partire
Una valutazione del caso può richiedere anzitutto l’esame dei rogiti, dei titoli originari e dei regolamenti contrattuali. Inoltre, sono utili le eventuali convenzioni tra proprietari e la documentazione tecnica.
Anche planimetrie, verbali assembleari, tabelle millesimali e rendiconti aiutano a ricostruire la situazione. Tuttavia, la verifica deve collegare questi documenti alla titolarità e alla destinazione dei beni interessati.
Le disposizioni collegate
Parti comuni dell’edificio — Articolo 1117
Individua i beni soggetti alla proprietà comune.
Modificazioni delle destinazioni d’uso — Articolo 1117-ter
Disciplina invece le decisioni assembleari che modificano la destinazione delle parti comuni.
Tutela delle destinazioni d’uso — Articolo 1117-quater
Prevede inoltre strumenti contro le attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione delle parti comuni.
Le domande più frequenti
L’articolo 1117-bis riguarda soltanto i supercondomini?
No, il suo ambito è più ampio. Infatti, la norma comprende più unità immobiliari, più edifici oppure più condomìni che abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Due palazzine vicine formano automaticamente un supercondominio?
La vicinanza non basta. Occorre invece verificare l’esistenza di parti comuni e il loro rapporto di accessorietà con gli immobili. Inoltre, devono essere esaminati i titoli.
Utilizzare lo stesso vialetto significa esserne comproprietari?
Non necessariamente: l’utilizzo può infatti dipendere da un titolo diverso dalla proprietà comune. La Cassazione n. 27998/2025 ha chiarito questo aspetto. Pertanto, la sola fruizione di un vialetto appartenente esclusivamente ad altri non basta a configurare un supercondominio.
Che cosa significa “in quanto compatibili”?
Le disposizioni condominiali si applicano tenendo conto della struttura concreta del complesso e della natura dei beni comuni. Di conseguenza, bisogna verificare quali regole siano pertinenti alla situazione esaminata.
Articolo 1117-bis c.c. — Testo integrale
Ambito di applicabilità
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Articolo introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, articolo 2, in vigore dal 18 giugno 2013.
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