Cosa disciplina l’articolo 1131 del Codice civile

L’articolo 1131 del Codice civile disciplina la rappresentanza del condominio da parte dell’amministratore. Stabilisce quando può agire in giudizio e come devono essere gestite le azioni rivolte contro il condominio.

Inoltre, impone di informare senza indugio l’assemblea quando un atto supera le sue attribuzioni. La rappresentanza deve quindi essere coordinata con i poteri decisionali dei proprietari.

Perciò occorre distinguere la possibilità di ricevere una citazione dal potere di decidere autonomamente come affrontare la controversia. Sono aspetti collegati, ma richiedono verifiche diverse.

Il testo dell’articolo 1131 c.c.

«Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.

L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.»

Il collegamento tra rappresentanza e attribuzioni

La rappresentanza segue le attribuzioni previste dalla legge. Può inoltre fondarsi sui maggiori poteri conferiti dal regolamento o dall’assemblea, entro i limiti applicabili.

Di conseguenza, la nomina non attribuisce un potere generale su ogni diritto dei proprietari. Occorre sempre verificare l’oggetto dell’attività e la sua base giuridica.

Per approfondire gli obblighi di gestione, puoi consultare l’articolo 1130 sulle attribuzioni dell’amministratore. Questa distinzione aiuta a comprendere quando serve una decisione assembleare.

Quando l’amministratore può promuovere una causa

Nell’ambito delle proprie attribuzioni, l’amministratore può agire contro condomini e terzi. Non occorre quindi una nuova autorizzazione per ogni iniziativa giudiziaria.

Per esempio, può attivarsi per la riscossione dei contributi secondo le condizioni previste dalla legge. Può inoltre intraprendere le azioni conservative comprese nei suoi poteri.

Tuttavia, una causa che supera queste attribuzioni richiede una verifica ulteriore. La delibera deve essere adeguata all’oggetto della controversia e non può disporre liberamente dei diritti individuali.

Le cause promosse contro il condominio

L’articolo 1131 consente di convenire il condominio attraverso l’amministratore per le azioni concernenti le parti comuni. A lui vengono inoltre notificati i provvedimenti amministrativi relativi allo stesso oggetto.

Questa previsione facilita l’individuazione del rappresentante destinatario dell’atto. Tuttavia, non elimina i limiti sostanziali e processuali della rappresentanza.

Se la domanda riguarda diritti che richiedono la partecipazione dei singoli proprietari, occorre verificare anche il contraddittorio. La sola presenza dell’amministratore non risolve ogni questione di legittimazione.

L’obbligo di informare senza indugio l’assemblea

Quando una citazione o un provvedimento supera le attribuzioni dell’amministratore, l’assemblea deve esserne informata senza indugio. La comunicazione deve consentire una decisione consapevole.

Perciò bisogna rendere conoscibili l’oggetto dell’atto e le scadenze rilevanti. Attendere il rendiconto annuale può compromettere la possibilità di assumere tempestivamente le decisioni necessarie.

Inoltre, l’informazione deve permettere di valutare difesa, costi e possibili soluzioni. Un avviso generico può risultare insufficiente rispetto alla concreta esigenza decisionale.

Autorizzazione e ratifica dell’attività processuale

Per le controversie comprese nelle attribuzioni proprie, l’amministratore dispone di autonoma legittimazione. Negli altri casi occorre considerare l’autorizzazione o la ratifica assembleare.

Le Sezioni Unite n. 18331/2010 hanno chiarito che può costituirsi o impugnare una decisione sfavorevole senza preventiva autorizzazione. Tuttavia, quando necessaria, deve ottenere la ratifica dell’assemblea per evitare conseguenze sull’ammissibilità dell’attività processuale.

Di conseguenza, questa possibilità non consente di ignorare l’assemblea. Il potere di compiere un atto difensivo deve essere distinto dalla regolarità della rappresentanza nel giudizio.

L’autorizzazione vale anche per le impugnazioni?

La Cassazione, ordinanza n. 11863 del 2 maggio 2024, chiarisce la portata della delibera che autorizza a promuovere un giudizio. In linea generale, questa vale per tutti i gradi della stessa causa.

Comprende quindi anche la facoltà di proporre impugnazioni, incluso il ricorso per cassazione. Occorre comunque esaminare l’oggetto e il contenuto concreto della delibera.

Perciò l’autorizzazione a una causa non va confusa con un mandato indistinto per qualsiasi controversia. Il collegamento con il giudizio autorizzato rimane essenziale.

Diritti di proprietà: il chiarimento del 2025

La Cassazione, sentenza n. 20993 del 23 luglio 2025, distingue il recupero di somme dall’accertamento definitivo della proprietà. La questione riguarda i limiti della rappresentanza processuale.

In una causa di pagamento contro un condomino, il giudice può esaminare incidentalmente se una porzione sia comune o esclusiva. Questo accertamento serve a decidere la domanda economica.

Tuttavia, una domanda volta a stabilire definitivamente l’estensione dei diritti reali richiede la partecipazione di tutti i condomini interessati. Di conseguenza, l’oggetto della domanda deve essere individuato con precisione.

Rappresentanza e decisione di transigere

Rappresentare il condominio in una causa non significa poter accettare liberamente qualsiasi accordo. Una transazione deve essere valutata in base al suo contenuto e ai diritti coinvolti.

Inoltre, l’autorizzazione a promuovere un giudizio non equivale automaticamente all’autorizzazione a rinunciare alle pretese. Occorre verificare la decisione assembleare e i poteri effettivamente conferiti.

Quando l’accordo incide sui diritti dei singoli proprietari, possono essere necessari consensi specifici. Perciò il controllo deve riguardare anche gli effetti sostanziali dell’intesa.

Omissioni, revoca e risarcimento

Il quarto comma prevede la possibile revoca dell’amministratore che non informa l’assemblea quando deve farlo. Stabilisce inoltre la responsabilità per i danni.

Tuttavia, il risarcimento richiede l’accertamento di un danno e del suo collegamento con l’omissione. Non coincide con una somma automaticamente dovuta per ogni ritardo.

Perciò è utile conservare gli atti ricevuti, le comunicazioni e i verbali. Questa documentazione consente di ricostruire cosa sia stato comunicato e quali conseguenze siano derivate dall’omissione.

Domande frequenti sull’articolo 1131

L’amministratore può fare causa senza una delibera?

Sì, quando l’azione rientra nelle proprie attribuzioni. Tuttavia, per le controversie che le superano occorre verificare l’autorizzazione e gli eventuali consensi necessari.

Ricevere una citazione consente di decidere autonomamente ogni difesa?

No. La ricezione dell’atto va distinta dai poteri decisionali. Inoltre, se la controversia supera le attribuzioni, l’amministratore deve informare senza indugio l’assemblea.

La ratifica dell’assemblea è sempre necessaria?

No. Non serve per le attività comprese nell’autonoma legittimazione dell’amministratore. Negli altri casi bisogna verificare le condizioni per regolarizzare la rappresentanza processuale.

Serve una nuova autorizzazione per ogni grado della stessa causa?

In linea generale, la delibera che autorizza a promuovere un giudizio vale anche per i successivi gradi. Occorre comunque controllarne il contenuto e il collegamento con la controversia.

L’amministratore può disporre dei diritti di proprietà dei condomini?

La rappresentanza condominiale non attribuisce questo potere generale. Perciò bisogna distinguere la gestione comune dagli atti che incidono sui diritti individuali.

L’omessa informazione comporta automaticamente un risarcimento?

La norma prevede la responsabilità per i danni. Tuttavia, occorre accertare il pregiudizio e il collegamento causale con l’omissione.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Normativa: articolo 1131 del Codice civile sulla rappresentanza; articolo 1130 sulle attribuzioni dell’amministratore; articolo 182 del Codice di procedura civile per la regolarizzazione della rappresentanza processuale.

Autorizzazione e ratifica: Cassazione, Sezioni Unite, n. 18331/2010.

Gradi del giudizio: Cassazione civile, sezione III, ordinanza n. 11863 del 2 maggio 2024.

Accertamento dei diritti reali: Cassazione civile, sezione II, sentenza n. 20993 del 23 luglio 2025.

Approfondimenti collegati: articolo 1130 sulle attribuzioni dell’amministratore e articolo 1132 sul dissenso dei condomini dalle liti.

Approfondimento informativo. La valutazione di una controversia richiede l’esame dei documenti e delle circostanze del caso concreto.

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Piero Antonio Esposito

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