L’articolo 1122 del Codice civile disciplina le opere nelle proprietà individuali e nelle parti destinate all’uso esclusivo. Il proprietario può intervenire sui propri spazi. Tuttavia, deve rispettare le parti comuni, la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio.

Inoltre, prima dei lavori deve informare l’amministratore, che ne riferisce all’assemblea. Perciò, anche una ristrutturazione interna richiede attenzione agli effetti sul condominio. Vediamo quali controlli effettuare e come distinguere questa norma dagli articoli 1122-bis e 1122-ter.

Il testo dell’articolo 1122 del Codice civile

«Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.»

Dove si applica la norma

L’articolo 1122 riguarda anzitutto i lavori nell’appartamento di proprietà del condomino. Comprende, inoltre, gli interventi negli spazi normalmente comuni attribuiti in proprietà esclusiva o destinati all’uso individuale.

Per esempio, possono rientrare nella disciplina le opere su una terrazza destinata all’uso esclusivo. Tuttavia, occorre esaminare il titolo di proprietà e la funzione delle strutture interessate. L’uso individuale dello spazio, infatti, non rende automaticamente private tutte le sue componenti.

Se l’intervento utilizza anche beni comuni, bisogna considerare l’articolo 1102. Quindi, il progetto va valutato nel suo insieme, tenendo conto degli effetti sull’edificio e sui diritti degli altri proprietari.

Quali limiti devono rispettare i lavori

Il punto centrale è l’effetto concreto delle opere. Anche un intervento eseguito dentro un appartamento può danneggiare strutture o impianti comuni.

Per esempio, modificare una parete richiede di verificare se abbia una funzione portante. Allo stesso modo, spostare un bagno può incidere sugli scarichi comuni. In questi casi, quindi, serve una valutazione tecnica adeguata.

Inoltre, le opere non devono compromettere la sicurezza o il decoro architettonico. Una modifica visibile dall’esterno può incidere sull’aspetto dell’edificio, anche quando interessa uno spazio privato.

Di conseguenza, non basta affermare che i lavori avvengono nella propria abitazione. Occorre verificare materiali, modalità di esecuzione e conseguenze sulle parti comuni.

La comunicazione preventiva all’amministratore

L’articolo 1122 impone di dare notizia dei lavori all’amministratore prima del loro inizio. Quest’ultimo deve poi riferirne all’assemblea.

La norma non stabilisce un numero fisso di giorni di preavviso. Tuttavia, una comunicazione tempestiva consente di esaminare il progetto e chiarire eventuali interferenze con i beni comuni.

È utile indicare la natura delle opere, il periodo previsto e le parti dell’edificio interessate. Inoltre, quando il progetto coinvolge strutture o impianti comuni, conviene allegare la documentazione tecnica pertinente.

Per conservare prova dell’invio, è opportuno scegliere una modalità documentabile. Infine, occorre controllare eventuali prescrizioni aggiuntive contenute nel regolamento condominiale.

Serve sempre il consenso dell’assemblea?

La comunicazione prevista dall’articolo 1122 non equivale a una richiesta generale di autorizzazione. Il semplice obbligo di informare l’amministratore, quindi, non attribuisce all’assemblea un potere illimitato sui lavori privati.

Tuttavia, bisogna verificare le caratteristiche dell’intervento e gli eventuali vincoli contrattuali. In particolare, un regolamento contrattuale può contenere limitazioni ulteriori, se valide e applicabili al proprietario.

Inoltre, gli adempimenti edilizi restano distinti dai rapporti condominiali. Un titolo amministrativo non elimina i diritti degli altri condomini. Allo stesso modo, il consenso condominiale non sostituisce gli adempimenti richiesti dalla normativa edilizia.

Regolamento e decoro: gli aggiornamenti della Cassazione

La Cassazione, ordinanza n. 16894 del 24 giugno 2025, ha ribadito un criterio importante. Le restrizioni alle proprietà esclusive che costituiscono servitù reciproche devono risultare in modo chiaro ed esplicito dal regolamento.

Perciò, prima di applicare un divieto, occorre leggere la clausola e verificarne la portata. Una formulazione generica non consente di attribuire al vincolo qualsiasi contenuto.

Inoltre, la Cassazione, ordinanza n. 20297 del 20 luglio 2025, ha confermato la possibilità di una tutela contrattuale più rigorosa del decoro. Il regolamento contrattuale può proteggere anche la simmetria, l’estetica e l’aspetto generale dell’edificio.

Di conseguenza, la valutazione dei lavori richiede anche l’esame del regolamento e dei titoli di acquisto. Queste pronunce precisano il ruolo dei vincoli contrattuali; non introducono un obbligo generale di autorizzazione per ogni ristrutturazione.

Come intervenire in caso di danni o lavori contestati

Se emergono possibili danni alle parti comuni, è utile documentare subito lo stato dei luoghi. Fotografie, comunicazioni e accertamenti tecnici aiutano a individuare le cause e le conseguenze dell’intervento.

Successivamente, l’amministratore deve valutare le iniziative necessarie alla tutela dei beni comuni, nell’ambito delle proprie attribuzioni. Anche il singolo proprietario può agire per proteggere i propri diritti.

A seconda del caso, possono essere richiesti la cessazione delle opere lesive, il ripristino e il risarcimento dei danni provati. Tuttavia, una semplice contestazione non dimostra da sola la violazione dell’articolo 1122.

Perciò, prima di avviare una controversia, occorre esaminare il progetto, i documenti e gli accertamenti disponibili. In presenza di un rischio urgente, inoltre, va valutata tempestivamente la tutela giudiziaria appropriata.

Domande frequenti sull’articolo 1122

Posso ristrutturare l’appartamento senza chiedere il permesso al condominio?

L’articolo 1122 non richiede un’autorizzazione assembleare per ogni lavoro privato. Tuttavia, devi informare preventivamente l’amministratore e rispettare i limiti della norma. Inoltre, vanno verificati eventuali vincoli contrattuali e gli adempimenti edilizi.

Quanto tempo prima devo avvisare l’amministratore?

La norma richiede una comunicazione preventiva, ma non indica un termine fisso. Perciò, inviala prima dell’inizio dei lavori e con informazioni sufficienti a comprenderne la natura. Controlla, inoltre, eventuali prescrizioni del regolamento.

Il silenzio dell’amministratore vale come approvazione?

No. Il mancato riscontro non elimina i limiti dell’articolo 1122. Di conseguenza, il proprietario resta tenuto a evitare danni e pregiudizi all’edificio, anche dopo aver inviato la comunicazione.

La norma vale anche per una terrazza a uso esclusivo?

Sì, può applicarsi alle opere negli spazi normalmente comuni destinati all’uso individuale. Tuttavia, occorre verificare il titolo e la natura delle strutture coinvolte. L’uso esclusivo, infatti, non consente di danneggiare le parti comuni.

Un regolamento può imporre limiti più rigorosi?

Un regolamento contrattuale può prevedere limitazioni ulteriori, se valide e applicabili al proprietario. Tuttavia, i vincoli devono essere esaminati nel loro contenuto concreto. Perciò, bisogna controllare anche i titoli di acquisto.

Qual è la differenza tra 1122, 1122-bis e 1122-ter?

Il 1122 riguarda le opere nelle proprietà individuali e negli spazi a uso esclusivo. Il 1122-bis disciplina specifici impianti individuali, compresi quelli per le energie rinnovabili. Infine, il 1122-ter riguarda la videosorveglianza delle parti comuni.

Fonti normative e giurisprudenziali

Il testo normativo è consultabile nella Gazzetta Ufficiale, legge n. 220/2012, articolo 6. Inoltre, gli aggiornamenti giurisprudenziali richiamati sono riportati nelle raccolte ufficiali della Corte di cassazione: giugno 2025, ordinanza n. 16894 e luglio–agosto 2025, ordinanza n. 20297.

Approfondimento informativo. La valutazione di una controversia richiede l’esame dei documenti e delle circostanze del caso concreto.

Assistenza in materia condominiale

Lo Studio Legale PAE si occupa di diritto condominiale e offre assistenza per le questioni giuridiche relative alla gestione degli edifici, alle deliberazioni assembleari, alla ripartizione delle spese e alle responsabilità dell’amministratore.

Per maggiori approfondimenti, proponiamo Libri e Manuali e Bibliografia.

---

Studio Legale PAE

Piero Antonio Esposito

www.studiolegalepae.com