L’articolo 1122-bis del Codice civile disciplina gli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di accesso ai flussi informativi. Inoltre, consente gli impianti da fonti rinnovabili al servizio delle singole unità immobiliari.

Il singolo condomino può quindi installare un impianto individuale, rispettando le condizioni previste dalla legge. Tuttavia, deve tutelare le parti comuni e i diritti degli altri proprietari. Perciò, occorre distinguere il diritto all’installazione dalle modalità concrete del progetto.

Il testo dell’articolo 1122-bis

Primo e secondo comma: gli impianti ammessi

«Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.»

Terzo e quarto comma: comunicazione e cautele

«Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.»

Antenne e collegamenti individuali

La prima parte della norma riguarda antenne, parabole e collegamenti per ricevere informazioni. Comprende, inoltre, l’accesso ai flussi informativi via satellite o via cavo.

L’installazione deve arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle proprietà individuali. Perciò, il percorso dei cavi e la posizione delle apparecchiature richiedono una scelta accurata.

Inoltre, va preservato il decoro architettonico dell’edificio. La disponibilità di un impianto individuale, quindi, non consente di ignorare l’aspetto della facciata o di danneggiare le strutture condominiali.

Pannelli solari sul tetto condominiale

L’articolo 1122-bis consente impianti da fonti rinnovabili destinati alle singole unità. L’installazione può interessare il lastrico solare, altre superfici comuni idonee o le parti private dell’interessato.

Per esempio, un proprietario può progettare un impianto fotovoltaico a servizio del proprio appartamento. Tuttavia, deve verificare l’idoneità della superficie e la compatibilità con gli altri utilizzi.

Il primo impianto non attribuisce automaticamente un diritto esclusivo sull’intero tetto. Inoltre, devono restare possibili la manutenzione dell’edificio e l’esercizio dei diritti degli altri condomini.

Di conseguenza, la distribuzione degli spazi va valutata sulla base del progetto e delle condizioni concrete. Non basta dividere la superficie senza considerare esposizione, ostacoli e utilizzi già esistenti.

Quando comunicare il progetto all’amministratore

Se occorrono modifiche alle parti comuni, l’interessato deve informare l’amministratore. La comunicazione deve indicare il contenuto specifico degli interventi e le modalità di esecuzione.

Perciò, una semplice indicazione dell’intenzione di installare pannelli può essere insufficiente. È utile descrivere posizione, fissaggi, passaggio dei cavi e interferenze con le strutture comuni.

Inoltre, la documentazione tecnica permette di valutare sicurezza e conseguenze dell’opera. Anche quando non sono previste modifiche, una comunicazione documentabile può prevenire contestazioni. Restano da verificare eventuali ulteriori obblighi applicabili al caso.

Cosa può decidere l’assemblea

Nelle ipotesi del terzo comma, l’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione. Inoltre, può imporre cautele per stabilità, sicurezza e decoro oppure richiedere una garanzia per eventuali danni.

Queste deliberazioni richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio. Il riferimento è l’articolo 1136, quinto comma.

Per gli impianti da fonti rinnovabili, l’assemblea ripartisce l’uso delle superfici comuni su richiesta degli interessati. Tuttavia, deve salvaguardare gli utilizzi previsti dal regolamento o già in atto.

Di conseguenza, le prescrizioni devono riguardare esigenze concrete di tutela e organizzazione dell’uso comune. La norma non attribuisce un potere generale di vietare qualsiasi impianto individuale.

Autorizzazione: il chiarimento della Cassazione

La Cassazione, ordinanza n. 1337 del 17 gennaio 2023, ha chiarito una situazione frequente. Un impianto da fonti rinnovabili su superficie comune, senza necessità di modificarla, può essere installato senza autorizzazione preventiva dell’assemblea.

In tale situazione, un parere assembleare contrario non equivale automaticamente a un divieto autorizzativo. Tuttavia, possono restare contestazioni concrete degli altri condomini sull’utilizzo del bene comune.

Perciò, l’assenza di autorizzazione non elimina la necessità di rispettare i diritti altrui. Inoltre, la soluzione va verificata alla luce delle caratteristiche effettive del progetto.

Accesso alle proprietà private e verifiche tecniche

L’articolo 1122-bis prevede l’accesso alle unità private quando sia necessario per progettare o eseguire le opere. Tuttavia, l’accesso deve rispondere a una necessità effettiva.

Perciò, è opportuno concordare tempi e modalità, limitando le interferenze con l’uso dell’abitazione. Inoltre, vanno considerate le cautele per evitare danni.

Prima dell’installazione occorre verificare anche gli adempimenti tecnici, edilizi e gli eventuali vincoli paesaggistici. Infine, questa disciplina riguarda impianti individuali: un impianto comune o una comunità energetica richiedono una valutazione distinta.

Domande frequenti sull’articolo 1122-bis

Posso installare pannelli sul tetto comune senza autorizzazione?

Gli impianti destinati alle singole unità abitative non sono soggetti ad autorizzazione ai sensi della norma. Tuttavia, se servono modifiche alle parti comuni, devi comunicare il progetto all’amministratore. Inoltre, restano applicabili le cautele e gli altri limiti previsti dalla legge.

Quale maggioranza serve per imporre cautele?

Le decisioni previste dal terzo comma richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio. Perciò, non è sufficiente la sola maggioranza numerica dei presenti.

Chi installa per primo può occupare tutto il tetto?

No, la prima installazione non attribuisce automaticamente l’uso esclusivo dell’intera superficie. Inoltre, devono essere salvaguardati gli altri utilizzi e i diritti dei condomini. Su richiesta degli interessati, l’assemblea provvede alla ripartizione dell’uso.

Il condominio può chiedere una garanzia per i danni?

Sì, nelle ipotesi del terzo comma l’assemblea può richiedere un’idonea garanzia per eventuali danni. Tuttavia, la decisione deve rispettare la maggioranza prevista dall’articolo 1136, quinto comma.

Devo consentire l’accesso al mio appartamento?

L’accesso deve essere consentito quando è necessario per progettare o eseguire le opere. Perciò, occorre verificare la necessità concreta e organizzare modalità adeguate, limitando le interferenze con la proprietà privata.

Fonti normative e giurisprudenziali

Il testo è riportato nella Gazzetta Ufficiale, legge n. 220/2012, articolo 7. Inoltre, le maggioranze sono definite dall’articolo 1136, nel testo introdotto dall’articolo 14 della stessa legge. Il chiarimento della Cassazione n. 1337/2023 è consultabile nella rassegna ufficiale di gennaio 2023.

Approfondimento informativo. La valutazione di una controversia richiede l’esame dei documenti e delle circostanze del caso concreto.

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Piero Antonio Esposito

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