La Corte d’appello di Roma, con la sentenza n. 7290 del 21 ottobre 2026, affronta il problema della responsabilità dell’amministratore che non dà esecuzione alle deliberazioni assembleari. Una questione di particolare importanza per comprendere quando risponde personalmente e quali iniziative possono intraprendere i condòmini.

L’assemblea approva una deliberazione, l’amministratore riceve l’incarico di darvi esecuzione, ma trascorrono settimane, mesi e, talvolta, anni senza che venga adottato alcun provvedimento concreto.

È una situazione che può verificarsi nella gestione condominiale e che solleva una questione giuridica fondamentale: se l’amministratore non esegue quanto deliberato, chi risponde delle conseguenze economiche della sua inerzia?

Il condominio può essere chiamato a risarcire i danni provocati dal comportamento dell’amministratore oppure la responsabilità ricade direttamente sul professionista incaricato?

Sul tema interviene la Corte d’appello di Roma, con la sentenza n. 7290 del 21 ottobre 2026, che richiama la natura contrattuale del rapporto tra amministratore e condominio e la necessità di individuare correttamente il soggetto responsabile.

L’obbligo di eseguire le delibere condominiali

L’articolo 1130 del Codice civile attribuisce all’amministratore il compito di eseguire le deliberazioni dell’assemblea.

Non si tratta di una facoltà rimessa alla sua discrezionalità, ma di una precisa attribuzione connessa all’incarico ricevuto.

Quando una deliberazione è validamente adottata ed efficace, l’amministratore deve attivarsi per darle attuazione, nel rispetto della legge e dei limiti del proprio mandato.

L’esecuzione può riguardare, ad esempio, l’affidamento di interventi manutentivi, la riscossione di somme, l’attuazione di decisioni sulla gestione dei servizi comuni oppure l’adempimento di obbligazioni deliberate dall’assemblea.

Naturalmente, l’amministratore non è tenuto a eseguire disposizioni contrarie a norme imperative o provvedimenti giudiziari, né può sostituirsi all’assemblea nelle decisioni riservate alla sua competenza.

Tuttavia, il semplice dissenso di uno o più condòmini non lo autorizza a disattendere una deliberazione efficace.

La sentenza n. 7290/2026 della Corte d’appello di Roma

La controversia riguardava un condomino che contestava la mancata esecuzione di precedenti deliberazioni assembleari, relative anche alla gestione di somme connesse a controversie risarcitorie.

Secondo la prospettazione dell’interessato, l’inerzia dell’amministratore avrebbe determinato conseguenze economiche ingiustificate.

L’azione giudiziaria era stata tuttavia proposta nei confronti del condominio, al quale veniva imputata la responsabilità per l’inadempimento del proprio amministratore.

La Corte d’appello di Roma ha confermato il rigetto delle domande, valorizzando un elemento decisivo: l’inadempimento contestato riguardava gli obblighi propri dell’amministratore quale mandatario.

L’azione, così come formulata, non poteva automaticamente trasferire sul condominio la responsabilità contrattuale personale dell’amministratore.

Nella controversia assumeva inoltre rilievo la presenza di deliberazioni di riparto non impugnate, che continuavano a costituire il fondamento degli addebiti contestati.

La decisione evidenzia quindi due problemi distinti: l’individuazione del soggetto nei cui confronti far valere l’inadempimento e la necessità di contestare nelle forme previste dalla legge le deliberazioni che si ritengono illegittime.

L’amministratore risponde personalmente?

Il rapporto tra amministratore e condominio viene generalmente ricondotto alla disciplina del mandato, integrata dalle specifiche disposizioni condominiali.

L’articolo 1129 del Codice civile richiama espressamente, per quanto non disciplinato, le disposizioni sul mandato.

Ne deriva che l’amministratore deve adempiere l’incarico con la diligenza richiesta dalla natura delle prestazioni e dalle circostanze concrete.

Quando omette ingiustificatamente di svolgere un’attività dovuta, può configurarsi una responsabilità per inadempimento.

La responsabilità personale non scaturisce però automaticamente da ogni ritardo.

Occorre verificare quali obblighi fossero effettivamente esigibili, se l’omissione sia imputabile all’amministratore e quali conseguenze giuridiche ne siano derivate.

Un conto è il mancato adempimento di un preciso obbligo contrattuale; altro è il ritardo determinato da circostanze oggettive, impedimenti giuridici o decisioni che richiedono ulteriori determinazioni dell’assemblea.

Il condominio è sempre responsabile per gli errori dell’amministratore?

No. È necessario distinguere la responsabilità contrattuale dell’amministratore nei confronti del mandante dalle obbligazioni che possono essere imputate al condominio per altre ragioni.

La sentenza della Corte d’appello di Roma riguarda una domanda fondata sull’inadempimento degli obblighi del mandatario e proposta contro il condominio.

I giudici hanno escluso che tale responsabilità potesse essere automaticamente trasferita alla collettività condominiale.

Questo principio non significa, tuttavia, che il condominio sia sempre esente da responsabilità per qualsiasi fatto collegato alla gestione.

In altre situazioni possono venire in rilievo autonome obbligazioni condominiali, responsabilità verso terzi o obblighi di custodia e manutenzione delle parti comuni.

L’individuazione del convenuto deve quindi partire dalla natura del diritto fatto valere e dalla causa concreta del danno.

Quando l’inerzia dell’amministratore può provocare un danno economico

Si immagini un’assemblea che approvi un intervento necessario per eliminare una situazione di deterioramento delle parti comuni.

L’amministratore riceve il mandato di procedere, ma non compie gli atti richiesti senza una ragione giustificativa.

Nel frattempo, la situazione peggiora e si rendono necessari interventi più costosi.

In un caso del genere, la valutazione della responsabilità non può limitarsi alla constatazione del ritardo.

Occorre accertare se l’amministratore avesse il dovere e la concreta possibilità di intervenire, se l’inerzia sia stata colpevole e se da tale condotta siano derivati danni causalmente riconducibili all’inadempimento.

Bisogna inoltre stabilire se il pregiudizio appartenga al patrimonio del condominio oppure incida direttamente su un diritto individuale del singolo condomino.

Questa distinzione è fondamentale per individuare la legittimazione ad agire e formulare correttamente le domande giudiziali.

Il singolo condomino può chiedere il risarcimento?

Non in ogni circostanza.

Per ottenere un risarcimento personale non è sufficiente dimostrare che l’amministratore abbia gestito male una determinata attività o che il condominio abbia sostenuto spese aggiuntive.

Occorre individuare un danno giuridicamente risarcibile e dimostrare la titolarità della relativa pretesa.

Se l’inadempimento ha prodotto una perdita direttamente riferibile al patrimonio condominiale, il relativo credito risarcitorio non diventa automaticamente un credito individuale dei proprietari in proporzione ai millesimi.

Diversa è la situazione in cui un condomino abbia subito un pregiudizio personale e diretto, autonomamente tutelabile.

È quindi indispensabile distinguere gli interessi collettivi del condominio dai diritti individuali dei partecipanti.

Un’azione proposta senza considerare questa distinzione rischia di essere respinta anche in presenza di irregolarità nella gestione.

Cosa può fare il condomino se l’amministratore resta inattivo?

La prima operazione consiste nell’accertare il contenuto effettivo della deliberazione e verificare quali attività fossero state affidate all’amministratore.

Occorre poi esaminare il verbale, le eventuali comunicazioni successive, la documentazione gestionale e le ragioni dell’inerzia.

Quando vi sia un inadempimento, possono essere valutate diverse iniziative.

Richiesta formale di adempimento

Il condomino può sollecitare per iscritto l’esecuzione della deliberazione, chiedendo chiarimenti e documentando le omissioni.

Convocazione dell’assemblea

Nei casi previsti dalla legge è possibile richiedere la convocazione di un’assemblea per esaminare la situazione e assumere le determinazioni necessarie.

Revoca dell’amministratore

L’assemblea può deliberare la revoca dell’incarico secondo l’articolo 1129 c.c.. Nei casi che integrano i presupposti di legge, può essere valutata anche la revoca giudiziale per gravi irregolarità.

Azione per l’adempimento o il risarcimento

Quando ne ricorrano le condizioni, può essere intrapresa un’azione giudiziaria nei confronti del soggetto responsabile.

La scelta deve tenere conto della titolarità del diritto, della natura dell’obbligo e della prova dell’inadempimento e del danno.

La delibera non impugnata conserva la propria efficacia

Un altro elemento importante della sentenza n. 7290/2026 riguarda le deliberazioni assembleari che avevano disposto la ripartizione delle somme contestate.

Tali deliberazioni non risultavano essere state impugnate.

La Corte ha attribuito rilevanza a questa circostanza, poiché la domanda risarcitoria non poteva costituire uno strumento per superare automaticamente gli effetti di riparti assembleari ancora efficaci.

L’articolo 1137 del Codice civile disciplina l’impugnazione delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento, prevedendo, per le delibere annullabili, il termine di trenta giorni nei casi e con le decorrenze stabilite dalla norma.

Resta distinta la disciplina delle deliberazioni nulle, per le quali valgono differenti principi.

Pertanto, chi contesta un addebito condominiale deve verificare tempestivamente non soltanto l’eventuale comportamento dell’amministratore, ma anche la validità e l’efficacia delle deliberazioni sulle quali l’addebito si fonda.

La responsabilità dell’amministratore richiede prove concrete

Il principio che emerge dalla pronuncia impone particolare attenzione alla preparazione delle controversie.

La sola affermazione che l’amministratore non abbia svolto correttamente il proprio incarico non è sufficiente a ottenere un risarcimento.

Occorre dimostrare l’esistenza dell’obbligo, la condotta inadempiente, il pregiudizio effettivamente subito e il collegamento causale tra omissione e danno.

Non meno importante è individuare il soggetto titolare del diritto e la persona nei cui confronti formulare la domanda.

Un’impostazione processuale errata può compromettere l’esito della controversia indipendentemente dalla fondatezza di alcune contestazioni relative alla gestione.

Conclusioni

La sentenza n. 7290 del 21 ottobre 2026 della Corte d’appello di Roma richiama un principio essenziale per la corretta amministrazione condominiale.

L’amministratore ha il dovere di eseguire le deliberazioni assembleari e può essere chiamato a rispondere personalmente delle proprie omissioni, quando ricorrano i presupposti della responsabilità.

Il condominio non diventa automaticamente responsabile per l’inadempimento contrattuale del mandatario soltanto perché quest’ultimo esercita funzioni di amministrazione della collettività.

Per i condòmini è dunque necessario individuare correttamente il soggetto responsabile, distinguere i danni individuali da quelli condominiali e verificare gli eventuali termini di impugnazione delle deliberazioni.

Per gli amministratori, la decisione conferma l’importanza di una gestione diligente, documentata e conforme agli incarichi assembleari.

Studio Legale PAE presta assistenza in materia condominiale, con particolare riferimento alle responsabilità dell’amministratore, alle controversie assembleari e alla tutela dei diritti dei proprietari.

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