Art 1136 codice civile
Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
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Commento: ⚖️ Art. 1136 c.c. – Decisioni dell’assemblea e maggioranze
L’articolo 1136 del Codice Civile è il cuore della democrazia condominiale: disciplina come vengono prese le decisioni in assemblea e quali maggioranze sono richieste per la loro validità.
📜 Testo dell’art. 1136 c.c.
“Le deliberazioni dell’assemblea sono prese a maggioranza dei presenti, salvo che per la validità delle stesse non sia richiesta una diversa maggioranza.”
“Per la validità delle deliberazioni concernenti l’uso delle parti comuni e il regolamento di condominio, è richiesta la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.”
“Per le altre deliberazioni è richiesta la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.”
🔑 Cosa significa tutto questo?
1. Le maggioranze in assemblea
L’articolo indica che:
- Per molte decisioni basta la maggioranza dei presenti.
- Alcune decisioni, più importanti, richiedono maggioranze qualificate in numero di partecipanti e valore millesimale.
2. Quali decisioni richiedono maggioranze qualificate?
Le delibere relative a:
- Uso delle parti comuni (es. giardini, cortili, tetti)
- Approvazione o modifica del regolamento di condominio
- Modifiche importanti alle parti comuni
Devono avere:
- La maggioranza degli intervenuti (condomini presenti o rappresentati)
- Che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio
3. Per le altre decisioni
Per le decisioni ordinarie:
- Basta la maggioranza degli intervenuti
- Che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio
Questa norma tutela l’interesse di chi possiede quote significative, evitando che decisioni importanti vengano prese da pochi condomini con quote basse.
🏛️ Maggioranze e valore millesimale
Il “valore dell’edificio” si riferisce alle quote millesimali di proprietà di ogni condomino.
Il peso del voto quindi non è solo “uno a uno”, ma proporzionale alla proprietà.
📊 Esempio pratico
Immagina un condominio con 10 condomini:
- Il condomino A ha 30% delle quote
- Il condomino B ha 25%
- Gli altri 8 dividono il restante 45%
Per approvare modifiche importanti alle parti comuni, serve:
- La maggioranza dei condomini presenti (es. almeno 6)
- Che questi condomini rappresentino almeno il 50% delle quote millesimali (es. A + B insieme)
⚠️ Importanza di rispettare le maggioranze
- Delibere approvate senza le maggioranze previste sono impugnabili e quindi potenzialmente nulle o annullabili.
- Questo garantisce la tutela dei diritti di tutti i condomini, soprattutto di quelli con quote significative.
🧑⚖️ Giurisprudenza rilevante
📌 Cassazione Civile, Sez. II, n. 15148/2017
Le delibere che non rispettano le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. sono nulle, in particolare quelle riguardanti modifiche all’uso delle parti comuni.
📌 Cassazione Civile, Sez. II, n. 12830/2018
La maggioranza deve essere calcolata in base alle quote millesimali e al numero dei condomini presenti o rappresentati.
🔍 Consigli pratici per condomini e amministratori
- Amministratori: verificate sempre le maggioranze prima di dichiarare approvate le delibere.
- Condomini: partecipate attivamente, controllate i conteggi e, se necessario, chiedete chiarimenti.
🧑⚖️ Conclusioni dello Studio Legale PAE
L’art. 1136 c.c. è la pietra angolare della democrazia condominiale.
Le regole sulle maggioranze proteggono l’equilibrio tra la volontà della maggioranza e la tutela delle minoranze, garantendo una gestione equa e condivisa.
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Art 1136 codice civile – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
Per i motivi di cui prima, è ottima cosa convocare i condomini con comunicazione raccomandata con ricevuta di ritorno.
La convocazione deve includere l’ordine del giorno.
Dalla ricezione della notifica alla data dell’assemblea in prima convocazione devono trascorrere non meno di 5 giorni (Trib. Milano 7 maggio 1992, Sez. VIII).
Si conterà in seguito il giorno nel quale l’ annuncio di riunione sarà stato depositato nella buca delle lettere del condomino o in ogni modo sia entrato nella sfera di conoscibilità dello stesso fino al giorno prima della consulta prevista in primo consiglio.
Allorché la notifica fosse stata recapitata il 1º giorno del mese, l’ assemblea in prima convocazione, non potrà svolgersi prima del 6º giorno dello stesso mese, ossia, potrà tenersi, ma le deliberazioni dell’assemblea saranno annullabili ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile su ricorso dei dissenzienti o assenti, ove non ritualmente convocati.
L’assemblea deve essere convocata in sede ordinaria quantomeno una volta l’anno, per consentire l’approvazione del resoconto e per la nomina o meno dell’Amministrazione.
Può essere convocata in sede straordinaria ogni volta che sia ritenuto indispensabile dall’Amministrazione.
Bisogna prestare scrupolosità al fatto che, secondo la cassazione, le assemblee straordinarie non devono essere retribuite a parte.
L’emolumento è già compreso nel compenso dell’Amministrazione.
La seconda riunione non può svolgersi lo stesso giorno solare della prima; malgrado ciò, l’Amministrazione potrà comunicare le date di convocazione dell’assemblea in un unico atto.
Nel caso si debba proseguire nel dover riunire più assemblee in tempi brevi, l’Amministrazione può convocare gli aventi diritto con un unica comunicazione.
La consegna della convocazione assembleare deve avvenire per mezzo di raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegnata a mano.
La convocazione deve includere tutte le indicazioni dell’ordine del giorno.
Al fine di una maggiore comprensione, si riporta integralmente l’art. 1136 codice civile.
Art. 1136. c.c. – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni.
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.
L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.
Dott. Piero Antonio Esposito
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