Art 1131 codice civile
Rappresentanza
Commento: ⚖️ Art. 1131 c.c. – Rappresentanza dell’amministratore verso i terzi e in giudizio
L’amministratore di condominio non è solo un “gestore tecnico”, ma agisce in rappresentanza di tutti i condomini nei confronti dell’esterno.
L’art. 1131 del Codice Civile ne definisce chiaramente i poteri e i limiti legali.
📘 Cosa dice l’art. 1131 c.c.?
“Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 e da quelle eventualmente conferitegli dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.”
Questa disposizione stabilisce tre concetti fondamentali 👇
🏛️ 1. L’amministratore rappresenta il condominio “verso l’esterno”
📌 Significa che può:
- Firmare contratti con fornitori, tecnici, manutentori
- Richiedere preventivi o pagare fatture
- Gestire rapporti con enti pubblici, assicurazioni, banche, ecc.
💡 Esempio pratico: se l’amministratore incarica una ditta per rifare la facciata, il condominio intero è vincolato dal contratto firmato da lui.
⚖️ 2. Può agire in giudizio contro i condomini e contro i terzi
L’amministratore ha capacità processuale attiva e passiva per tutto ciò che riguarda le parti comuni:
🔹 Può promuovere cause:
- Contro morosi per quote non pagate
- Contro imprese per lavori mal eseguiti
- Per il recupero danni subiti dall’edificio
🔹 Può essere convenuto in giudizio:
- Da fornitori non pagati
- Da terzi danneggiati nelle parti comuni
- Da condomini che contestano atti della gestione
📌 Attenzione: per liti che esulano dalle attribuzioni ordinarie, serve una delibera assembleare che autorizzi l’azione (es. azioni di grande valore economico o rilevanza giuridica).
📋 3. I limiti della rappresentanza
🔒 L’amministratore non può agire liberamente su tutto. I suoi poteri sono delimitati da:
- Le attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c.
- Le eventuali delibere dell’assemblea
- I limiti espressi dal regolamento condominiale
⚠️ In caso di atti eccedenti i poteri (es. avvio di un contenzioso rilevante senza autorizzazione assembleare), può essere dichiarato privo di legittimazione e può rispondere personalmente.
🔍 Giurisprudenza di rilievo
📎 Cass. civ. Sez. II, n. 24161/2021
“L’amministratore ha il potere di rappresentare in giudizio il condominio per tutte le controversie relative alle parti comuni dell’edificio, salvo necessità di apposita autorizzazione per le liti non rientranti nella gestione ordinaria.”
📎 Cass. civ. Sez. Unite, n. 18331/2010
“L’amministratore può promuovere decreto ingiuntivo contro i morosi senza preventiva delibera dell’assemblea.”
🧑⚖️ Conclusioni dello Studio Legale PAE
L’art. 1131 c.c. mette in luce la figura dell’amministratore come legale rappresentante del condominio, ma impone anche disciplina e responsabilità.
Ogni azione intrapresa in nome del condominio deve essere lecita, trasparente e nei limiti dei poteri conferiti.
👥 Condomini: avete il diritto di sapere se e come l’amministratore sta agendo in nome vostro.
⚖️ Amministratori: attenzione ad agire solo nei limiti di legge, o potreste trovarvi esposti a revoca o responsabilità patrimoniale.
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Art 1131 codice civile – Rappresentanza e legittimazione ad agire in giudizio
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L’Amministrazione di condominio, a volte anche senza espresso mandato dell’assemblea, ha la rappresentanza in giudizio del condominio ed il più delle volte la stessa coincide con la legittimazione ad agire nell’interesse dello stesso anche contro i singoli condomini (ad esempio nel caso delle morosità).
Non mancano tuttavia casi in giurisprudenza nei quali il singolo condomino è legittimato esso stesso ad agire.
È importante specificare che la inadempienza di questo obbligo è motivo di revoca, come espressamente prescritto nell’art. 1131 c.c. che riporto per maggior approfondimento.
Al fine di una maggiore comprensione, si riporta integralmente l’art. 1131 codice civile.
Art. 1131. c.c. – Rappresentanza.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Dott. Piero Antonio Esposito
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