Quando si parla di condomini morosi chi paga è una delle domande più frequenti: se un proprietario non versa le spese condominiali, gli altri condomini devono coprire il suo debito? Il problema diventa particolarmente serio quando le morosità raggiungono importi elevati e rischiano di compromettere il pagamento dei fornitori e la continuità dei servizi comuni.

Una recente pronuncia del Tribunale di Vicenza, sentenza n. 1171 del 9 settembre 2026, torna sul tema con un principio importante: l’assemblea non può, a semplice maggioranza, trasferire definitivamente sui condomini in regola le quote non pagate dai morosi.

Nel caso esaminato dal Tribunale, la somma degli insoluti superava gli 80.000 euro e l’assemblea aveva deciso di distribuirla tra i condomini solventi. Il giudice ha annullato quella parte della deliberazione.

La questione, tuttavia, richiede una precisazione fondamentale: in presenza di una vera situazione di emergenza il condominio può, a determinate condizioni, chiedere ai condomini solventi un’anticipazione temporanea. Questo non significa però che il debito del moroso venga cancellato o trasferito definitivamente sugli altri.

Condomini morosi chi paga: il principio generale

Il punto di partenza è l’art. 1123 del Codice civile.

Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Il principio è quindi semplice: ciascun condomino è tenuto a contribuire alle spese secondo il criterio di ripartizione applicabile alla propria posizione.

La morosità di uno o più partecipanti non autorizza automaticamente l’assemblea a modificare quel criterio e ad attribuire il relativo debito agli altri proprietari.

La Corte di Cassazione aveva già affermato questo principio con la sentenza n. 13631 del 5 novembre 2001, precisando che, in assenza di una diversa convenzione approvata all’unanimità, l’assemblea non può deliberare a maggioranza di ripartire definitivamente fra i condomini solventi il debito dei morosi.

Il caso deciso dal Tribunale di Vicenza

La controversia esaminata dal Tribunale di Vicenza nasceva dall’impugnazione di una delibera assembleare riguardante il rendiconto consuntivo 2023 e il preventivo 2024.

Tra le poste contabili figuravano € 80.562,49 di quote condominiali insolute, considerate non più recuperabili.

L’assemblea aveva deciso di ripartire questa somma fra i soli condomini in regola con i pagamenti.

Il Tribunale ha ritenuto illegittima tale decisione.

Il fatto che un credito condominiale sia difficile da recuperare — o venga considerato dall’assemblea sostanzialmente irrecuperabile — non trasforma il debito del condomino moroso in un debito degli altri proprietari.

Per questo, alla domanda condomini morosi chi paga, la risposta di principio resta chiara: il debitore continua a essere il condomino che non ha versato la propria quota, mentre gli insoluti devono rimanere contabilmente riferiti ai soggetti che li hanno maturati.

Il condominio deve quindi proseguire, quando ne ricorrano i presupposti, le iniziative per il recupero del credito.

Fondo morosità: quando può essere chiesto denaro agli altri condomini?

Qui si trova la distinzione più importante.

Dire che il debito del moroso non può essere trasferito definitivamente agli altri non significa che il condominio debba restare senza liquidità anche davanti a un’emergenza.

La giurisprudenza ammette infatti la possibilità di costituire un fondo cassa straordinario ad hoc quando vi sia un’effettiva e improrogabile necessità di reperire somme per evitare un danno più grave all’intero condominio.

Può accadere, ad esempio, quando esista un rischio concreto di azioni esecutive oppure quando occorra reperire immediatamente liquidità per preservare servizi o interessi essenziali del condominio.

La Cassazione ha ribadito che, in queste situazioni eccezionali, la raccolta di somme tra i condomini solventi può essere ammissibile, purché sia concepita come anticipazione e non come definitiva redistribuzione del debito.

La differenza è sostanziale.

Un conto è dire:

“Il condomino X non pagherà più: dividiamo definitivamente il suo debito fra tutti gli altri”.

Altro è dire:

“Esiste un’esigenza urgente del condominio: costituiamo temporaneamente una provvista, mentre prosegue il recupero nei confronti del moroso”.

Nel secondo caso il debitore originario resta debitore.

Le somme successivamente recuperate devono essere utilizzate per ricostituire la situazione economica del condominio e per restituire o conguagliare quanto anticipato dai condomini solventi, secondo le circostanze del caso.

Condomini morosi chi paga in caso di fondo straordinario?

La presenza di un fondo straordinario non cambia automaticamente il soggetto responsabile del debito.

Il condomino moroso continua infatti a essere debitore della propria quota, anche quando gli altri proprietari siano chiamati temporaneamente ad anticipare delle somme per evitare conseguenze più gravi per il condominio.

Non è quindi sufficiente chiamare una voce di bilancio “fondo cassa” per rendere legittima l’operazione.

La Corte d’Appello di Milano, sentenza n. 3171 del 21 novembre 2025, ha affrontato un caso nel quale un fondo cassa generico veniva utilizzato per fronteggiare debiti derivanti anche da morosità condominiali.

La Corte ha ritenuto illegittimo il ricorso al fondo in assenza di una concreta situazione di urgenza tale da giustificare l’eccezionale anticipazione da parte dei condomini solventi.

Per questo, quando si ricorre a una provvista straordinaria, è importante che dalla deliberazione risultino con chiarezza:

• l’esistenza dell’esigenza urgente;
• la finalità specifica del fondo;
• le somme necessarie;
• il carattere temporaneo dell’anticipazione;
• la permanenza del credito nei confronti dei morosi;
• le iniziative già intraprese o da intraprendere per il recupero.

La semplice presenza di vecchie morosità o una generica difficoltà di cassa non equivale automaticamente a un’urgenza.

Cosa deve fare l’amministratore contro il condomino moroso?

Il sistema attribuisce all’amministratore strumenti particolarmente incisivi.

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che, per la riscossione dei contributi sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore possa ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza necessità di una preventiva autorizzazione assembleare.

La stessa disposizione stabilisce inoltre che i creditori del condominio non possano agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini.

In presenza di una morosità protratta per un semestre, l’amministratore può inoltre sospendere il moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

A ciò si aggiunge l’art. 1129, comma 9, c.c., secondo il quale, salvo espressa dispensa dell’assemblea, l’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

La corretta gestione della morosità, quindi, non consiste semplicemente nel chiedere più denaro ai condomini che pagano regolarmente: occorre innanzitutto attivare tempestivamente gli strumenti destinati al recupero del credito.

Il creditore può conoscere i nomi dei condomini morosi?

Sì.

L’art. 63 disp. att. c.c. impone all’amministratore di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che ne facciano richiesta i dati dei condomini morosi.

Su questo punto si è pronunciata anche la Cassazione, sentenza n. 1002 del 15 gennaio 2025, chiarendo che si tratta di un obbligo legale che grava personalmente sull’amministratore.

Più recentemente, il Tribunale di Napoli, sentenza n. 5161 del 30 marzo 2026, ha precisato che la comunicazione deve consentire concretamente al creditore di individuare i soggetti nei confronti dei quali agire, comprendendo i dati identificativi e gli elementi relativi alle somme dovute e alla rispettiva quota.

Questo sistema tende proprio a evitare che l’insolvenza di alcuni venga immediatamente scaricata su chi ha già adempiuto ai propri obblighi.

Una delibera che fa pagare i morosi agli altri è nulla o annullabile?

La risposta dipende dal contenuto della deliberazione.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, hanno distinto due situazioni.

Quando l’assemblea pretende di modificare in via generale e per il futuro i criteri di ripartizione delle spese, incidendo su una materia sottratta alla decisione maggioritaria, la deliberazione può essere nulla.

Quando invece l’assemblea non modifica il criterio generale, ma lo applica erroneamente in relazione a una specifica spesa o a uno specifico rendiconto, la deliberazione è normalmente annullabile.

La distinzione è particolarmente importante perché, nel caso di annullabilità, l’art. 1137 c.c. prevede un termine perentorio di 30 giorni per l’impugnazione: per i condomini dissenzienti o astenuti il termine decorre dalla deliberazione, mentre per gli assenti decorre dalla comunicazione della delibera.

Per questo motivo una richiesta illegittima contenuta in un riparto condominiale non dovrebbe essere semplicemente ignorata: occorre verificare tempestivamente la natura del vizio e le iniziative eventualmente necessarie.

In pratica: se il vicino non paga, devo pagare io?

Quando ci si chiede condomini morosi chi paga, bisogna distinguere tra debito definitivo e anticipazione temporanea.

Non automaticamente e, soprattutto, non definitivamente.

La regola ordinaria è che ciascun condomino rimane responsabile della propria quota secondo i criteri di ripartizione applicabili.

L’assemblea non può decidere a maggioranza che le morosità di alcuni diventino definitivamente spese degli altri.

In presenza di una situazione eccezionale e concretamente urgente, tuttavia, può rendersi necessario costituire una provvista temporanea per impedire conseguenze più gravi all’intero condominio. Anche in questo caso, però, il condomino moroso rimane debitore e l’amministrazione deve continuare l’attività di recupero.

Cosa dovrebbe verificare un condomino che riceve una rata per “copertura morosità”?

Prima di pagare o contestare la richiesta è opportuno verificare:

1. La delibera assembleare: occorre capire esattamente cosa sia stato approvato.

2. Il rendiconto e il piano di riparto: deve essere possibile distinguere le spese proprie dalle morosità riferibili ad altri condomini.

3. La natura della somma richiesta: bisogna verificare se si tratti di un accollo definitivo oppure di una provvista straordinaria temporanea.

4. L’esistenza di una vera urgenza: un fondo straordinario destinato a fronteggiare la morosità richiede una specifica giustificazione.

5. Le attività di recupero: è opportuno verificare quali iniziative siano state intraprese nei confronti dei morosi.

6. I termini per contestare la delibera: quando il vizio determina annullabilità, il termine previsto dall’art. 1137 c.c. è particolarmente breve.

Conclusioni

Il tema condomini morosi chi paga diventa particolarmente delicato quando le somme non versate raggiungono importi tali da creare problemi alla gestione ordinaria del condominio.

La soluzione, tuttavia, non può consistere nella semplice cancellazione del debito del moroso e nel suo trasferimento sui condomini che hanno regolarmente pagato.

La recente sentenza del Tribunale di Vicenza si inserisce in un orientamento giurisprudenziale che distingue nettamente tra la definitiva imputazione del debito altrui — normalmente non consentita senza il necessario consenso — e la possibile costituzione, in presenza di condizioni eccezionali, di una provvista temporanea destinata a tutelare l’interesse comune.

Per l’amministratore diventano quindi essenziali una contabilità trasparente, una tempestiva attività di recupero e una corretta formulazione delle deliberazioni assembleari.

Per il condomino, invece, è fondamentale comprendere perché gli venga richiesta una determinata somma e verificare tempestivamente se il riparto approvato rispetti la legge.

Condomini morosi: chi paga le quote non versate? La recente sentenza sui debiti condominiali

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Studio Legale PAE

Piero Antonio Esposito

www.studiolegalepae.com

Assistenza e consulenza in materia condominiale, gestione delle morosità, recupero crediti e impugnazione delle deliberazioni assembleari.

Il presente contributo ha finalità informativa e divulgativa e non sostituisce la valutazione professionale del singolo caso concreto.