Art 67 – Disposizioni attuazione codice civile
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L’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile (non del codice civile in sé, ma strettamente connesso) è un punto chiave per la vita condominiale italiana, spesso trascurato ma dalle conseguenze molto concrete. Si tratta dell’articolo che disciplina chi ha diritto di voto nelle assemblee condominiali, specialmente quando l’unità immobiliare è in comproprietà, in usufrutto o in locazione.
🎯 In sintesi? È l’articolo che decide chi comanda in assemblea.
🔍 Cosa dice (in parole semplici e colorite)?
Se più persone sono proprietarie dello stesso appartamento (es. fratelli ereditieri), devono designare un rappresentante unico per votare in assemblea. Stessa cosa vale per l’usufruttuario: ha diritto di voto su alcune cose (es. gestione ordinaria), ma per altre il nudo proprietario conta di più (es. lavori straordinari, ricostruzioni, innovazioni).
🧠 Perché è importante?
Perché senza una regola così:
- Le assemblee sarebbero ingestibili (immagina 3 fratelli che votano in direzioni opposte).
- Si evitano abusi e confusione, soprattutto nei grandi condomìni.
- Tutela la chiarezza del voto e la validità delle delibere.
⚖️ Ma crea anche problemi pratici…
Molti condomini ignorano questo obbligo e si presentano in assemblea tutti insieme, facendo casino. A volte i rappresentanti non vengono nominati, e allora il rischio è che le delibere siano annullabili. Gli amministratori più attenti chiedono sempre le deleghe scritte, ma non sempre accade.
💬 Il mio commento personale?
L’articolo 67 è come l’arbitro invisibile della partita condominiale: nessuno lo vede, ma decide chi può tirare in porta. È una norma che ha bisogno di più attenzione, sia da parte dei condomini sia dagli amministratori. Va spiegata, fatta rispettare e integrata con una buona gestione documentale.
I condomini possono intervenire in assemblea anche attraverso un delegato dietro conferimento di delega scritta.
Sta all’amministratore del condominio raccogliere le deleghe dei presenti in assemblea e valutare la regolarità e la sua costituzione, dandone poi comunicazione al presidente, il quale attua le sue verifiche.
Il delegante è rappresentato dal delegato a cui ha conferito la delega; nell’ipotesi di delega non puntuale, il delegato vota, per tutti i condomini deleganti, secondo le proprie idee e principi; nell’ipotesi di delega puntuale non può votare sul punto previsto dall’ordine del giorno diversamente da quanto disposto dal delegante.
Un condomino non può delegare persone diverse, anche nell’ipotesi in cui il condomino sia proprietario di più unità immobiliari distinte.
Al fine di non eccedere i limiti di delega ricevuta, il delegato può votare e deliberare unicamente sui punti posti all’ordine del giorno; in caso contrario, il delegante avrebbe diritto ad impugnare il voto qualora eccedesse dai poteri di delega.
L’amministratore di condominio non può essere delegato da nessun condomino, come previsto dalla modificazione delle norme del condominio.
Al fine di una maggior comprensione, si riporta integralmente l’art. 67 disposizioni di attuazione del codice civile.
Art. 67. – Disposizioni attuazione codice civile.
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.
Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.
La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.
Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii.
L’amministratore riferisce in assemblea.
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice.
In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Dott. Piero Antonio Esposito
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